Makler, Investoren und Schuldner aus Louisville, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie Leerverkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.
Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 $ an einen Investor vermittelt. Das Haus wurde auf 120.000 US-Dollar geschätzt, was dem Investor sofort erhebliches Eigenkapital verschafft. Der Kreditgeber erlitt einen Verlust von 60.000 $. Der Eigentümer/Verkäufer war gezwungen, sein Haus zu verkaufen, wofür er keinen Cent bekam, und musste in eine Mietwohnung umziehen. Wie kommt es, dass alle Beteiligten zufrieden den Abschlusstisch verlassen haben?!
Am Anfang…
Wenn ein Hausbesitzer seinem Kreditgeber mehr schuldet, als er geliehen hat, sagt man, dass er „mit seiner Hypothek auf dem Kopf steht“. Dies kann auf vielerlei Weise geschehen, wobei der Hauptbetrag unter ihnen auftritt, wenn er einfach aufhört, Hypothekenzahlungen zu leisten, oft weil er in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten steckt. Wenn seine Hypothekenzahlung 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt und er die Zahlung einstellt oder mit Unterbrechungen zahlt, können die Bußgelder, Zinsen und Hauptforderungen ziemlich schnell in die Höhe schnellen. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, war es ihm wahrscheinlich nicht möglich, die notwendigen Reparaturen an seinem Haus durchzuführen. Diese Situation ist fast immer von Niedergeschlagenheit begleitet, die wiederum zur Vernachlässigung des Hauses führt.
Mischen Sie sich in die Mischung Konkurs und vielleicht Scheidung ein, und Sie werden verstehen, dass es nicht überraschend ist, dass die Häuser dieser Eigentümer/Schuldner oft ernsthaft heruntergekommen sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.
Das F-Wort
Zwangsvollstreckung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Wenn der Schuldner jedoch den vierten Monat in Folge in Verzug ist, leitet die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein. In Kentucky dauert die Zwangsversteigerung des Eigenheims durch öffentliche Versteigerung im Allgemeinen zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab Beginn der Zwangsvollstreckung. Es kann länger dauern – ich habe gesehen, wie ein listiger Schuldner das Zwangsvollstreckungsverfahren mehr als 20 Monate in die Länge gezogen hat! Ihre Hypothekenzahlung betrug 1.300 Dollar im Monat. Nach 20 Monaten wurde dies zu einer erheblichen Schuld, die durch verspätete Gebühren, Zinsen, Rechtskosten und die potenziellen Kosten für den Verkauf der Immobilie bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung noch verstärkt wurde. Ganz zu schweigen von der fortschreitenden Verschlechterung der Immobilie von Moment zu Moment. Als sie auszog, hatte die Bank über 80.000 Dollar abgeschrieben.
Gegensätzliche Interessen von Kreditgeber und Kreditnehmer
Der Kapitalismus ist ein wunderbar konstruiertes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen ein mächtiges Waffenarsenal, mit dem sie kämpfen können, sondern auch den Armen und Mittellosen. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht ausgeglichen ist, können zweistellige Zinsen, die einem bedürftigen Schuldner zu tief in die Kehle getrieben werden, seine „nukleare“ Vergeltungsoption beschleunigen – den Konkurs nach Kapitel 7. Und so sind diese beiden, symbiotisch verflochten, in einen eleganten Tanz verwickelt, der zwischen Dividenden und Desaster, Profit und Armut schwankt. Ein schwerer Fehltritt, und die Band hört auf zu spielen.
Daher haben Kreditgeber aus jahrelanger bitterer Erfahrung gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, zu versuchen, die Kooperation des Eigentümers zu gewinnen und ihn dazu zu bringen, sein Haus freiwillig zu verkaufen und zu räumen, anstatt ihn unter Zwangsvollstreckung zu räumen. Die Kreditgeber verstehen auch, dass die Chance, das ihnen vom Schuldner geschuldete Geld jemals zurückzuerhalten, gering ist. Aber viele Schuldner entscheiden sich dafür, nicht zu verkaufen, weil sie oft ein weiteres "Ah Ha!" Blitzeinsicht: Wenn sie ihre Hypothekenzahlungen einstellen und einfach darauf warten, dass die Zwangsvollstreckungsaxt fällt (oder noch besser, sich auf einen Hut voller Tricks einlässt, um diese Axt in Schach zu halten), können sie mindestens 6 Monate „mietfrei“ leben . So wird der Schuldner nun vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer und sieht es als sein bestes Interesse an, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die "Sicherheit" des Kreditgebers, zwischenzeitlich auseinanderfallen sollte, sei's drum.
Die Lösung
Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer ein sehr wichtiges Zugeständnis für seine Zusammenarbeit zu machen: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer innerhalb der vom Kreditgeber festgelegten Frist einen Käufer findet, der das Haus zu einem für den Kreditgeber akzeptablen Preis und zu Bedingungen kauft Darlehensgeber. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Die Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das fest, was sie akzeptieren. Sie sagen vielleicht, dass sie einen fairen Marktpreis erzielen müssen, sind aber tatsächlich oft bereit, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen dieses Haus nicht riskieren und riskieren, einen sehr niedrigen Preis zu erzielen. Oder noch schlimmer, ein Gebot erhalten, das so niedrig ist, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erreicht, und sie am Ende Eigentümer der Immobilie sind. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Real Estate Owned) des Kreditgebers verwaltet, die die Immobilie dann bei einem Makler auflistet. Und der Kreislauf beginnt von neuem……
Der Kreditgeber sagte zunächst, das Willows-Haus sei 120.000 Dollar wert und wollte, dass es zu ungefähr diesem Preis verkauft wird. Es erhielt die Summe von 120.000 US-Dollar von jemandem, den es für ein BPO angeheuert hatte. BPO ist die Abkürzung für „Broker’s Price Opinion“. Sie ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient dem gleichen Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu ermitteln. Die meisten werden als „Drive-by“ durchgeführt, was bedeutet, dass der „Fahrer“ (normalerweise ein Immobilienmakler, vielleicht ein Gutachter) an der Außenseite des Grundstücks vorbeifährt, ein bis drei Fotos macht und dann geht. Anschließend füllt er das BPO-Formular des Kreditgebers online aus und sendet es mit dem Bild per E-Mail. Manchmal wird ein "internes" angefordert, in diesem Fall geht der Makler in die Immobilie, macht etwa 3 interne und 3 externe Fotos und sendet diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiter.
Als der Schuldner erkannte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten könnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen könnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung in seine Kreditauskunft, die ihn drei Jahre lang daran gehindert hätte, eine herkömmliche Hypothek zu bekommen. Selbst bei einer Insolvenz nach Kapitel 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre ab Entlassung. Er wollte auch seine Schulden erlassen haben. Ich konnte diese beiden Ziele erreichen und ihm etwa sechzigtausend Dollar sparen.
Der Leerverkaufsprozess
Als Immobilienmakler erklärte ich meinem Kunden als Erstes alle seine theoretischen Optionen, einschließlich der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung, der Neuverhandlung von Darlehen und anderer. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich listete das Anwesen von The Willows auf und ließ ihn eine Vollmacht unterzeichnen, damit ich den Kreditgeber kontaktieren und sehen kann, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie aufliste, ist der Eigentümer/Schuldner mein Kunde (nicht Kunde). Das bedeutet, dass ich immer in seinem besten Interesse handeln muss. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Pflicht. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen, und der Käufer möchte zum niedrigsten kaufen. Bei einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Wettbewerb zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und wird im Allgemeinen jedem angebotenen Preis zustimmen, abhängig von der Annahme des Kreditgebers. Bei einem Leerverkauf übernimmt also der Kreditgeber die Rolle des „Verkäufers“ gegenüber dem Käufer, und dies sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing Agent bei einem Leerverkauf befinde ich mich oft in der eigentümlichen Position, aktiv zu versuchen, den Verkauf zum niedrigstmöglichen, für den Käufer akzeptablen Preis auszuhandeln! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers ist und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und aushandele.
Preis, Bedingungen und Zeitpunkt
Preis: Also, wie viel wird der Kreditgeber von diesem Preis abziehen? Ich habe im Allgemeinen festgestellt, dass die Kreditgeber formbarer werden, je näher der Tag der Auktion rückt. Ziemlich ineffizient, weil sie dadurch viel Zeit und Geld verlieren. Ich habe dem Kreditgeber des Anwesens von The Willows objektives Material zur Verfügung gestellt, aus dem hervorgeht, dass das Drive-by-BPO angesichts des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber ließ dann ein internes BPO durchführen. Das war der Schlüssel zum Abschluss dieses speziellen Deals. Ich habe auch eigene Fotos und Kompositionen verschickt. Teilweise habe ich den Verleihern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sprechen mehr als Worte, und wenn die Immobilie beschädigt ist, ist es entscheidend, dass der Kreditgeber den Zustand versteht, in dem sie sich befindet. Denken Sie daran – der BPO-Makler führt möglicherweise bis zu 50 BPOs pro Woche durch – er könnte sich weniger um dieses eine Geschäft kümmern. Aber als Listing Agent muss ich den Kreditgeber über alle Angelegenheiten auf dem Laufenden halten, die mit den besten Interessen meines Kunden übereinstimmen. Das zweite BPO von Willows kam auf 100.000 Dollar zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu erhalten. Letztendlich reduzierte es mit der Zwangsversteigerung, die am nächsten Tag stattfinden sollte, diesen Betrag auf 80 % der 100.000 $ plus 5.000 $, um nicht hypothekenbezogene Pfandrechte abzuzahlen. Um 16.50 Uhr stimmte der Kreditgeber zu, die für 11.00 Uhr am nächsten Morgen geplante Zwangsversteigerung zu stoppen.
Aber hey, es ist nicht vorbei, bis die fette Dame singt! Da der Verlust bei diesem Darlehen 60.000 US-Dollar betrug und der Kreditgeber befugt war, nur bis zu 30.000 US-Dollar zu begleichen, mussten wir auf das endgültige Wort der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, die wir schließlich erhielten, aber nicht ohne viele Stunden zusätzlicher Arbeit.
Wie Sie sehen, wurde der Preis der Immobilie von The Willows vom Kreditgeber bestimmt, der sich das Endergebnis ansah – wie viel Netto er erhalten würde. Und um diese Nummer zu bekommen, fordern alle Kreditgeber bei Leerverkäufen gleichzeitig mit dem Angebot ein „gefälschtes HUD-1“ oder ein „Netzblatt“ an. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf wird die Titelsuche sofort nach der Listung durchgeführt, noch bevor ein Angebot vorliegt, damit die Zahlen bei Bedarf schnell in die Nettoliste übernommen werden können.
Bedingungen: Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Geschäfte unterscheiden, sind, dass der Kreditgeber häufig Begriffe wie „verkauft wie besehen“ und „Finanzierungs- oder Mittelnachweis für das Angebot“ verlangt, und um den Verkäufer zu schützen, sollte der Makler eine Terminologie einfügen, die angibt, dass die Annahme des Verkäufers Gegenstand ist von jeglicher Haftung für Schulden zu befreien. Nichts davon ist in Stein gemeißelt, und ich habe Reparaturen und andere Zugeständnisse von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier wird jede Demütigung erleiden – schreiben Sie das Angebot!
Zeitliche Koordinierung: Die Abteilungen REO, Zwangsvollstreckung und Konkurs scheinen oft unterbesetzt und überfordert zu sein, erwarten Sie also keine sofortigen Antworten. Einige werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Aber sobald ein Geschäft abgeschlossen ist, erwartet der Kreditgeber oft einen unangemessen schnellen Abschluss und versucht, Sie mit Tageszinsen für den Abschluss nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Dies alles geht auf die Nettoblattberechnungen zurück; Da Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er dann, die Leitung zu diesem Datum aufrechtzuerhalten, obwohl er im Allgemeinen sehr langsam reagiert. Der Willows-Verleiher gab uns, nachdem er auf mehrere Kontakte nicht geantwortet hatte, nur 2 Tage Zeit, um zu schließen! Zum Glück waren wir gut vorbereitet, aber es war sehr knapp.
Schlussbemerkung
Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen fallen nicht in den Anwendungsbereich dieses Artikels. Wenn Sie Informationen zum Umgang mit konkurrierenden Angeboten, einer doppelten Vertretung mit beschränkter Haftung in diesem Umfeld oder eine Kopie des von mir verwendeten Nettoblatts benötigen, können Sie mich kontaktieren.
Aktualisieren
Hier ist eine neue Wendung. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot über 235.000 $ für einen Leerverkauf unterbreitet (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 $), das der Kreditgeber schließlich angenommen hat. Der Darlehensgeber hat jedoch in seinem Annahmeschreiben ganz unten auf dem Blatt festgelegt, dass er sein Regressrecht gegenüber dem Verkäufer/Darlehensnehmer (meinem Kunden) behält! Und dies trotz scheinbar gegensätzlicher Sprache im Hauptteil des Schreibens. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Mandant dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber nicht im Konkursverfahren herumzureißen), darin bestand, dass er erwartete, beim Abschluss eine vollständige Befreiung von jeglicher Haftung zu erhalten. Nach ungefähr Wochen des Streitens, der Anwälte usw. "sah der Kreditgeber das Licht" und stimmte der Freilassung zu.
CMA
Obwohl die bereitgestellten Informationen als zuverlässig angesehen werden, sind sie weder vollständig noch garantiert richtig. Wenden Sie sich immer an Ihren Makler oder einen Anwalt.
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