Are You Tired of Tenants, Toilets, and Trash?

Wouldn’t you rather go to Tahiti? Are you a landlord with rental property whose value has significantly appreciated? Are you ready to cash in those profits and take that trip to Tahiti?

Before selling your property, check with your accountant who

will tell you that you will be paying $60,000 in Capital

Gains Tax to Uncle Sam. Your accountant will also tell you

that adding another $20,000 to your income by that sale is

called recaptured depreciation. This will bump you into the

next tax bracket and doom you next April 15th into sending

the IRS a check for maybe another $7,000.

Are you still ready to sell that property?

It looks like that trip to Tahiti is going to be sometime in

the far future…

But wait! You decide to check with your realtor and then

find out about a 1031 exchange to defer your Capital Gains.

Your realtor tells you if you buy another like-kind rental

property of equal or greater value, you won’t get hit with

the gains tax on the sale. That is all fine and good, but

it does not really get you out of the headaches associated

with collecting rent, keeping your unit occupied, finding

clean/classy tenants that won’t trash the place, nor does it

keep you from getting that 2am call to fix an overflowing

toilet. To top this off, now you have to pay more in

property taxes and must charge higher rent.

Hmm…maybe this idea is not the ticket to that South Pacific

paradise either.

This is the dilemma I heard from my financial clients again

and again. They were frustrated and felt trapped in their

current situation. So what is a frustrated income property

owner to do? After a lot of research and roadblocks, I found

the perfect solution that has changed the lives of my

clients and took away stress to bring enjoyment of life.

For anyone who is tired of being a landlord and who owns a

rental/commercial property that has gone up a lot in value,

take heart.

A 1031 exchange into a Tenant In Common Property may be your


There are very specific rules to follow set by the IRS, and

the entire detailed process is the subject for a future

article, but here’s the gist:

1-Sell your current income


2-Before the close of escrow, you declare via a Qualified

Intermediary (also called an Accommodator, who is a

qualified third party) that you intend to do a 1031 exchange

into a Tenant in Common Property;

3-Work with a reputable

company to identify a property that you would like to

purchase an interest in;

4-At the close of escrow, your

proceeds are transferred by the Accommodator to purchase

your proportionate share of a larger „A“ rated commercial


5-You may choose a business center, a medical

office building, or similar high-end property; and lastly,

6-You get a deeded interest in this property, so you can

keep it, resell it, pass it to your heirs, or even gift it

to charity upon your death.

The way that this works is all the new fractional owners, or

„Tenants in Common“ hire an ace Management Company to handle

all the property management tasks. The company finds and

keeps high quality tenants, does the maintenance and

upgrades, pays the property taxes, and handles all the day

to day crisis that arise. Probably the three most important

factors in this entire process are:

1-Your choice of company

that offers the properties for sale;

2-the Accommodator,


3-the management company.

Make sure each of the three parts is a top notch with proven

track records. Anything less could spell disaster.

When this 1031 option is done properly, your benefits will


Deferral of all Capital Gains,

A monthly contractual income (usually based on 6-7% return

on equity),

Building depreciation for tax savings,

Unlimited property appreciation potential, and

No more headaches of property management.

Good-bye Tenants, Trash and Toilets!

Hello Tahiti!

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6 Tips for Home Buying Right Now

1. Get pre-approved for a loan.

Most sellers require a pre-approval letter along with your written offer. You should have it ready to go so that when you find the right home there is no delay getting your offer submitted. There’s a lot of confusion about pre-approved vs. pre-qualified… even Realtors sometimes use the terms interchangeably! But the pre-approval is the real deal. With a pre-approval, the lender has run your credit, and you will usually have filled out a loan application and provided documentation to the lender, who will then tell you the amount for which you are approved. With the pre-qualification, you will typically have provided some information verbally to the lender about your credit, income and assets, and the lender will give you a ballpark amount for which you are likely to be approved. Sometimes a pre-qualification letter will be sufficient; the main thing is to talk to a lender before you start looking at homes.

2. Decide if short sales and bank-owned properties are for you.

Don’t waste your time looking at properties that don’t meet your home-buying needs. Each of these types of sales has its own challenges for the home buyer, so it is important to know the basics of each and decide if either one fits in with your game plan. For example, if you need to get into a new home within a fairly short time frame, a short sale may not work for you, as they frequently take many months to complete. And bank-owned properties are often in need of work, which can add to the overall cost, or make it difficult to get certain types of loans. If you can be patient with a short sale, or have the ability and/or resources to fix up a bank-owned home, these could be excellent avenues to explore. If not, tell your Realtor® to skip the short sales and bank-owned houses.

3. Check out neighborhoods ahead of time.

One of the best things you can do at the start of your home-buying project is to take a weekend or two and cruise around various areas and subdivisions, especially if you are new to the area. Tell your Realtor which neighborhoods hold the greatest appeal for you – it will really help her understand the type of home you want and your taste in houses. Some buyers are looking for newer homes in areas with lots of families and kids; others prefer the quieter, „mature“ neighborhoods. Fortunately, there’s something out there for everyone, and a real estate agent who has plenty of local area expertise and knowledge will be a huge help in finding those neighborhoods that are hidden gems.

4. Make time for house-hunting.

Don’t plan to only go to showings on the weekend – in this market that’s not a winning strategy. There is actually a shortage of well-priced homes in good condition, and the ones that are also in a desirable location sell almost immediately. If you’re serious about finding your dream home, clear the decks and be ready to jump when your Realtor tells you a new listing just hit the market that fits your requirements. And more importantly – be ready to make an offer if it is the right house. It could easily be gone in a day or two.

5. Don’t waste time on houses that are already sold!

Do you spend your spare time house-hunting on Zillow, or Trulia? Or driving around and calling about houses with signs out front? Then you’ve probably already learned that a huge number of those homes – which appear to be for sale – are not really available. They are very often „under contract“ which simply means that another buyer made an offer that was accepted by the seller. These often still show as available on the public real estate websites, but in most cases the sale will close in a few weeks. Work with a Realtor® who will set up a custom search for you so you can focus on just those homes that meet your criteria and are actually still available.

6. And of course, the most important thing is to find a really professional and client-oriented Realtor!

A great agent will make your home buying experience smoother and more enjoyable. Get referrals from friends or family who’ve recently had a good home-buying experience, or call or email a few local agents. See which ones are responsive and return your call or email right away, and get a feel for how professional and knowledgeable they are about the local area and current market conditions. Also check out their commitment to their clients in terms of training above and beyond that needed to get a real estate license. Realtors® who work diligently on behalf of their clients have often invested in advanced training and designations such as:

  • GRI – Graduate Realtor Institute, only 19% of Realtors®
  • ABR – Accredited Buyer Representative, only 15% of Realtors®
  • CRS – Certified Residential Specialist, only 10% of Realtors®


We hope these tips are helpful, and wish you success in your house-hunting!

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Listing Tips For Selling Jeans on eBay

Get Started Making Cash Now on eBay

Clothing is a great item to sell on eBay. Every day, regular people make quick cash by sourcing and selling top clothing brands on eBay. Start with brands you are already familiar with. Let’s take American Eagle for our listing example. You have a pair of their Skinny jeans in great condition that you want to sell. First, begin with some quick research. Go to and type American Eagle Skinny Jeans Size 6 into the search bar. Next, refine your search by selecting only Completed and Sold items. The items listed in green (for the price) are the sold items. Items listed in red did not sell. You want to ignore the Unsold Listings. Focus on the items that are most similar to yours and have sold recently. Check out the condition of those items. Is there visible wear? Any flaws? Worn cuffs? Also, write down relevant keywords the successful seller used in their title and description. If you are selling jeans, you need to know which style you’re selling. Are the jeans boot cut or skinny? Is the size Juniors or Women’s? Juniors sizes will be 00, 1, 3, 5, 7, 9,11. Women’s sizes are listed in even numbers. A size 6 is a Women’s size.

Familiarize yourself with popular clothing keywords such as Rise and Inseam. You also need to be able to accurately describe the color of the wash of the jeans. Light or dark? Some brands have the wash color written on the care label. Other brands use codes with numbers and dates. Buyers will be on the lookout for particular washes. Expect to get questions from buyers asking you to describe and name the wash.

Buyers may be trying to find a discontinued favorite style. Help them out and provide as many Item Specifics as you can.

Get Accurate Measurements for Your Items

Rise is the measurement from the crotch seam (4 way seam at the seat) to the top of the waistband above the zipper. Front rise is a critical measurement. Most listings do not include a back rise measurement. The inseam is measured along the inside of the leg going from the 4-way center seam intersection to the bottom of the cuff. A regular inseam is 32 inches long. Be sure to list the size on the item’s tag as well as your measurements. Always include your own measurements because between brands and within brands, sizes vary. A 30 waist from one brand may be only 28 inches. Give your buyers enough information to help them make a good decision as to whether the jeans will fit properly. Better to include lots of measurements than to leave out important details. The buyer cannot try items on before purchasing.

Using Terapeak and Auctiva for eBay Sales

Terapeak is an online tool which shows you the best time to start your listing, which keywords to use, and how much completed listings sold for. Try a free trial of Terapeak to check it out risk-free. The cost is relatively low, about ten dollars per month, and you will definitely boost your item sales and profits by using the information provided. Terapeak is just one online resource for eBay sales.

Auctiva gives you professional-looking templates for your items. There are a wide variety of themes and backgrounds to choose from. Templates are listing in categories and you can save your favorite templates, change item description and information and quickly list hundreds of items for sale. Auctiva offers a scrolling gallery of your featured items to appear at the bottom of your listing. This allows you to sell more items through cross-promotion. It’s a great way to boost your eBay sales.

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Die 4 wichtigsten Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie ein Haus verkaufen

Es versteht sich von selbst, dass der Verkauf eines Hauses eine große finanzielle Transaktion ist, die Ihre wirtschaftliche Gesundheit für viele Jahre erheblich beeinträchtigen wird. Aus diesem Grund ist es unerlässlich sicherzustellen, dass Sie verstehen, was getan werden muss, um einen schnellen und lukrativen Verkauf zu tätigen. Außerdem suchen Hauskäufer nach den Besten, so dass ein vom Eigentümer zum Verkauf stehendes Haus leicht durch die Ritzen rutschen kann, wenn es nicht in Top-Zustand ist und nicht richtig beworben wird. Egal, ob Sie ein erfahrener Hausverkäufer oder ein Erstverkäufer sind, der Prozess des Hausverkaufs wird unweigerlich herausfordernd und komplex sein.

Mit ein wenig Know-how können Sie Ihr Haus dennoch in kürzester Zeit verkaufen. Im Folgenden sind vier wichtige Dinge aufgeführt, die Sie wissen müssen, bevor Sie ein Haus verkaufen.

1. Legen Sie einen angemessenen Preis fest – Die richtige Preisgestaltung für ein zum Verkauf stehendes Haus ist einer der wichtigsten, wenn nicht sogar der wichtigste Teil des Hausverkaufs. Außerdem, wenn Sie Ihr Haus überteuern, wird es entweder nicht verkauft, oder es wird viel länger dauern, bis es verkauft wird, als es sollte. Hauskäufer kennen sich aus und wissen sofort, wenn ein zum Verkauf stehendes Haus überteuert ist. Folglich sollten Sie immer nach einem realistischen Preis fragen, der Ihnen Käufer bringen kann, anstatt zu viel zu verlangen und viele potenzielle Käufer abzuschrecken.

2. Lassen Sie Ihren ersten Eindruck zählen – Auf dem heutigen hart umkämpften Markt ist der erste Eindruck alles, wenn Sie Ihr Haus schnell und zum höchstmöglichen Preis verkaufen möchten. Geben Sie außerdem Ihr Bestes, um sicherzustellen, dass Ihr Zuhause so einladend wie möglich aussieht. Außerdem muss es kein Vermögen kosten, den Garten aufzuräumen, das Gras zu mähen und ein paar Blumen zu pflanzen.

3. Inserieren Sie Ihre Immobilie online – Mit dem Aufkommen des Internets suchen immer mehr Menschen online nach Häusern, die zum Verkauf stehen. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, dass Sie Ihr Haus auf möglichst vielen großen Immobilienportalen im Internet bewerben. Wenn Sie Ihr Haus online auflisten, stellen Sie außerdem sicher, dass Sie relevante Fotos des Innen- und Außenbereichs Ihres Hauses bereitstellen. Attraktive Anzeigebilder und eine detaillierte Beschreibung erhöhen außerdem Ihre Chancen auf eine höhere Anzahl relevanter Antworten.

4. Entrümpeln Sie Ihr Zuhause – Bevor Sie Ihr Haus den Käufern zeigen, stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Haus gründlich reinigen und es von unbenutzten oder zusätzlichen Gegenständen befreien. Organisieren Sie auch Ihre Kleiderschränke und andere Stauräume und versuchen Sie, mehr leeren Raum hervorzuheben. Jeder Hauskäufer würde verfügbare Lagerräume im Haus bemerken, da sie eines der wichtigen Segmente des Hauses sind.

Während dies einige der Dinge waren, die Sie wissen müssen, bevor Sie Ihr Haus verkaufen, gibt es viele andere, wie z.

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So legen Sie Einspruch gegen einen Vermögenssteuerbescheid ein

Wenn Sie der Meinung sind, dass der geschätzte Wert Ihres Hauses höher ist als das, wofür Sie Ihr Haus verkaufen können, dann ist es in Ihrem besten Interesse, den Wert anzufechten. Das erste, was Sie verstehen müssen, ist, dass Grundsteuern eine der größten Einnahmequellen für Ihre Gemeinde, Ihren Landkreis und Ihre Landesregierung sind. Steuerbescheide bestehen aus zwei Komponenten, sie beinhalten: den Wert Ihres Grundstücks und auch Ihrer Wohnung. Der überarbeitete Kodex von Ohio und der Verwaltungskodex von Ohio beauftragen die Bewertungsabteilung, alle sechs Jahre eine Neubewertung jeder Parzelle durchzuführen oder alle drei Jahre eine Aktualisierung durchzuführen, wenn Verbesserungen an der Wohnung auf der Grundlage von Baugenehmigungen vorgenommen wurden, die für Ihr Grundstück erteilt wurden. Zu verstehen, wie Sie den geschätzten Wert Ihres Hauses anfechten können, ist entscheidend, um Ihren Einspruch zu gewinnen. Sie müssen viele Faktoren berücksichtigen, um den angemessenen Wert Ihres Hauses zu ermitteln. Der Prüfer wird sich die Fläche, das Alter Ihres Hauses, die Quadratmeterzahl, die jüngsten Verbesserungen, Nebengebäude, Decks oder Terrassen und / oder andere Bereiche Ihres Eigentums ansehen, die einen Wert haben.

Um Einspruch gegen Ihren Grundsteuerbescheid einzulegen, sollten Sie sich an Ihren örtlichen Wirtschaftsprüfer wenden, um einen formellen Einspruch gegen den geschätzten Wert Ihres Grundstücks einzureichen. Sie sollten zunächst eine Kopie der Eigentumskarte bei Ihrem örtlichen Wirtschaftsprüferbüro anfordern. Die Eigentumskarte sollte die Informationen enthalten, die zur Bestimmung des geschätzten Wertes Ihres Hauses verwendet werden, darunter: Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Schlafzimmer, Badezimmer, fertiger Keller usw. Wenn diese Informationen Ungenauigkeiten enthalten, sollten Sie Ihr Wirtschaftsprüferbüro schriftlich informieren der Fehler. Sie sollten sich auch an Ihr örtliches Wirtschaftsprüferbüro wenden, um ein Beschwerdeformular auszufüllen, oder Sie können eine Beschwerde elektronisch auf deren Website einreichen. Die elektronische Einreichung bietet Hausbesitzern einen einfachen Zugang zum Ausfüllen und Einreichen eines Steuerabteilungsformulars, bei dem es sich um eine Beschwerde gegen die Online-Bewertung von Immobilien handelt, wodurch das Erfordernis einer Unterschrift und eines Notarsiegels entfällt. Viele der Bezirksprüfer in Ohio akzeptieren nur in den ersten drei Monaten des Jahres Einsprüche gegen die Immobilienbewertung. Wenn Sie Ihr Haus kürzlich gekauft haben, sollten Sie dem Wirtschaftsprüfer eine Kopie Ihres Kaufvertrags und eine Kopie Ihres HUD-Auszugs oder Ihrer Abschlusserklärung als Nachweis für den Wert Ihrer Immobilie vorlegen. Wenn Sie Ihr Haus länger als ein Jahr besitzen, ist es in Ihrem besten Interesse, sich an einen zugelassenen Gutachter zu wenden, um Ihr Haus schätzen und schätzen zu lassen. Zusätzlich zur Bewertung wäre es von Vorteil, eine Liste kürzlich verkaufter Häuser in Ihrer Nähe bereitzustellen, die in Bezug auf Alter, Quadratmeterzahl, Ausstattung und Grundstücksgröße Ihrem eigenen Haus ähneln. Sie sollten so viele Informationen und Unterlagen wie möglich bereitstellen, wenn Sie Ihre Grundsteuern anfechten. Wenn Sie sich auf Ihr Eigentum beziehen, verwenden Sie Ihre Paketnummer und Adresse. Diese können Sie Ihrem Steuerbescheid entnehmen. Je mehr Informationen Sie dem Prüfer zur Verfügung stellen, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Schätzwert gesenkt wird. Seien Sie jedoch vorsichtig, da die Revisionsstelle die von Ihnen bereitgestellten Informationen verwenden kann, um den Gesamtwert eines in einer Beschwerde enthaltenen Pakets zu erhöhen oder zu verringern.

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Die zehn besten Tipps für den besten Roadtrip aller Zeiten

Nichts macht mehr Spaß als ein altmodischer Roadtrip. Ich liebe es, auf die offene Straße zu gehen und unser Land zu erkunden. Nun, ich bin seit einiger Zeit ein „Roadtripper“ und obwohl ich Flugreisen liebe, liebe ich den Roadtrip, weil man so das Land wirklich erleben kann. Es ist also an der Zeit, Ihre Lieblingsmusik und Knabbereien bereit zu halten und Ihr offenes Roadtrip-Abenteuer mit diesen zehn einfachen Roadtrip-Reisetipps zu planen.

1. Planen Sie Ihre Reise. Zuerst müssen Sie bestimmen, wohin Sie gehen werden, und dann Ihre Reise planen. Die Planung muss nicht lange dauern, aber Sie müssen die Route kennen, die Sie fahren werden, und die Sehenswürdigkeiten auf dem Weg, die Sie anhalten und erkunden möchten. Der halbe Spaß eines Roadtrips besteht darin, die Sehenswürdigkeiten entlang des Weges zu sehen. Ich mache gerne MapQuest für meine Reise und habe das als Hauptangriffsplan für meinen Roadtrip. GPS ist heutzutage sehr beliebt und ich empfehle es, aber Sie können sich nicht immer darauf verlassen, wenn Sie auf Ihrer Reise auf Baustellen oder Unfälle stoßen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie eine echte Karte für die Gebiete haben, die Sie bereisen werden, und um gegebenenfalls Alternativrouten zu planen.

2. Machen Sie Ihre Hotelreservierungen, BEVOR Sie gehen. Ein Teil des Spaßes beim Reisen auf der Straße besteht darin, anzuhalten, wo immer Ihr Herz begehrt, aber es gibt nichts Schlimmeres als ein „Kein Zimmer im Gasthaus“-Erlebnis auf einem Roadtrip. Sie wissen vielleicht nicht, dass es eine „Comic Book Trade Show“, ein „Strawberry Festival“ oder einen Kongress in der Stadt gibt, während Sie zu Besuch sind, und es gibt keine Zimmer zu haben. Wenn Sie Ihre Reservierungen nicht im Voraus buchen, laufen Sie nicht nur Gefahr, in Ihrem Auto schlafen zu müssen, sondern können auch Ihr Roadtrip-Budget nicht effektiv verwalten. Wenn Sie mit Ihrer Familie oder einer Gruppe von Freunden reisen, sollten Sie in einem All-Suite-Hotel übernachten oder sogar ein Timesharing mieten, eine großartige Option für Familien, die einen Roadtrip unternehmen. Wussten Sie, dass 90 Prozent der Personen, die ein Teilzeitnutzungsrecht besitzen, es nicht regelmäßig nutzen? Viele tolle Angebote finden Sie bei einigen der größeren Hotelketten, die Timesharing anbieten, und viele von ihnen haben sogar eine Waschmaschine und einen Trockner. Für meinen Roadtrip nach Scottsdale buchte ich in den Sheraton Desert Oasis Villas direkt über das Hotel eine fantastische Suite mit einem Schlafzimmer und Kochnische in einem Time-Share-Anwesen für nur 100 $/Nacht inklusive Steuern.

3. Tunen Sie Ihr Auto komplett, bevor Sie losfahren, oder ziehen Sie in Betracht, ein Auto zu mieten. Bringen Sie Ihr Auto eine Woche vor Ihrem Roadtrip zum Tuning und bitten Sie Ihren Mechaniker, sicherzustellen, dass die Autoflüssigkeiten aufgefüllt sind, der Luftdruck in Ihren Reifen am besten für das Fahren auf der Autobahn ist und alle anderen notwendigen Bedenken in Bezug auf Sie haben Fahrzeug angesprochen werden. Wenn Sie etwas reparieren lassen müssen, tun Sie dies am besten vor Ihrem Roadtrip an einem Ort, dem Sie vertrauen können. Außerdem kann es teurer werden, wenn es sich um eine Muss-Situation handelt. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie für den Notfall ein Sicherheitsset am Straßenrand einpacken. Für mich enthält dieses Kit meine American Automobile Association-Mitgliedskarte (Premier-Mitgliedschaft). Wenn Sie ein Auto haben, für das keine Garantie mehr besteht oder das über eine automatische Pannenhilfe verfügt, ist eine Mitgliedschaft bei der American Automobile Association eine Notwendigkeit, da Sie dadurch ein Vermögen sparen, falls Sie unglücklicherweise eine Panne haben und Ihr Auto abgeschleppt werden muss. Wenn Sie sich überhaupt Sorgen machen, dass Ihr aktuelles Fahrzeug nicht „roadtrip-würdig“ ist, sollten Sie vielleicht in Betracht ziehen, ein Fahrzeug für Ihren Roadtrip zu mieten. Ich habe dies für meine Reise nach Arizona getan, da ich ein tolles Angebot für einen Mietwagen gefunden habe und die Ruhe für meinen Roadtrip hatte.

4. Packen Sie Ihr eigenes Essen ein und planen Sie ein Picknick. Früher war ich süchtig danach, auf einem Roadtrip an Fastfood-Lokalen vorbeizuschauen. Irgendwie hat sich das auf einer Reise lustig angefühlt, aber ich habe inzwischen gelernt, dass ich es vorziehe, mein eigenes Essen für meine Reise einzupacken. So ernähre ich mich nicht nur gesünder, sondern spare auch Geld, besonders wenn Sie mit Ihrer Familie reisen. Wenn Sie im Voraus planen, werden Sie vielleicht feststellen, dass es auf Ihren Reisen einen großartigen Zwischenstopp für ein malerisches Picknick gibt, und das Packen eines Picknicks ist so viel besser, als durch die Durchfahrt zu fliegen. Wenn Sie einen Zwischenstopp einlegen, entweder für ein Picknick oder um eine coole Sehenswürdigkeit auf dem Weg zu erkunden.

5. Bringen Sie tolle Musik oder Hörbücher mit! Musik ist wirklich der Soundtrack unseres Lebens und jeder Roadtrip braucht einen Soundtrack. Ich denke jedes Mal an meine Reise nach Seattle, wenn ich einen Phil-Collins-Song aus „No Jacket Required“ höre, denn das war die Hauptmusik, die ich auf dieser Reise gehört habe. Jedes Mal, wenn ich Musik von Wilson Phillips höre, denke ich an die Hafeninsel der Bahamas und die fantastischen Spaziergänge am Pink Sands Beach. Es ist so, als hätte man für jeden Urlaub einen Titelsong, aber wenn man die Musik auch heute noch hört, werden lustige Erinnerungen an wundervolle Reisen wach. Ich liebe es auch, Bücher nachzuholen, die ich gerne lesen würde, aber irgendwie fällt es mir leichter, sie anzuhören. Hier kommen Hörbücher ins Spiel und Sie können sie auf Ihren MP3-Player, Ihr iPhone oder ein anderes PDA-Gerät herunterladen. !

6. Vergessen Sie nicht, eine Langeweile-Buster-Tasche für die Kinder einzupacken. Eine Sache, die ich bei der Produktion für die TV-Serie „The Travel Mom“ Emily Kaufman gelernt habe, ist, dass Sie, wenn Sie mit Kindern reisen, sicherstellen müssen, dass Sie während Ihres Roadtrips viel Unterhaltung haben. Sie nennt dies die Langeweile-Buster-Tasche. Vergessen Sie nicht, etwas Kindermusik einzupacken, die Ihre Kinder mögen, zusammen mit lustigen Reisespielen, einschließlich magnetischer Brettspiele. DVD-Player sind eine Option für wirklich lange Reisen und solange Ihr Kind nicht zu Reiseübelkeit neigt. Natürlich werden elektronische Spiele Ihre Kinder beschäftigen, aber ich würde Sie ermutigen, die Zeit mit diesen Spielzeugen zu begrenzen, besonders wenn Sie durch einige großartige Landschaften reisen. Es ist eine ausgezeichnete Gelegenheit, sich als Familie zusammenzuschließen, und die Erinnerung Ihres Kindes an die Reise geht verloren, wenn es in einem Game Boy verloren geht.

7. Denken Sie daran, dass es bei einem Roadtrip genauso um die Reise wie um das Ziel geht. Einer meiner absoluten Lieblings-Roadtrips war der Tag, an dem meine Nichte Jessica und ich 52 bezaubernde Meilen auf der „Road to Hana“ auf der Insel Maui in Hawaii gefahren sind. Ich werde nie vergessen, dass im Reiseführer stand: "Denken Sie daran, Hana ist kein Ziel, es ist eine Reise." Hana liegt etwa 52 Meilen von Kahului entfernt, aber eine typische Fahrt nach Hana dauert mindestens drei Stunden, da die Straße mit ungefähr 620 Kurven über 59 Brücken, von denen 46 nur einspurig sind, sehr kurvenreich ist. Dieser entzückende Roadtrip ist eine unvergessliche Reise, die sich durch einen üppigen, tropischen Regenwald schlängelt, der von tosenden Wasserfällen, schwarzen Sandstränden, malerischen Lavaklippen, Ständen mit frischem Obst und tropischen Hügeln durchzogen ist. Jessica und ich hielten mindestens zehn Mal an, einschließlich eines Stopps, um an diesem schwarzen Sandstrand zu picknicken. Wir haben Fotos von Wasserfällen, köstlichen Obstständen und wunderschönen tropischen Blumengärten gemacht. Sie sollten behandeln deine Roadtrip-Urlaub genauso wie wir unseren Road to Hana gemacht haben: Genieße deinen Roadtrip als Reise, nicht als Ziel.

8. Nutzen Sie jeden Halt. Ich plane meine Stopps für Tanken, Essen und Toiletten gerne so, dass ich meine Zeit effizient nutze und keine Zeit damit verschwende, drei Stopps statt einen zu machen. Das Wichtigste ist wahrscheinlich, dass Sie jedes Mal, wenn Sie anhalten, sicherstellen, dass alle im Auto die Toilette benutzen (auch wenn sie denken, dass sie das jetzt nicht müssen). Dies wird die Stopps reduzieren, die Sie nur für diesen Zweck machen. Wenn Sie mit Kindern reisen und nur auf die Toilette müssen, empfehle ich Ihnen, bei einem Starbucks anzuhalten. Eltern können einen Kaffee oder einen Eistee bekommen, die Toiletten sind sauber und es gibt nicht viele Ablenkungen für Kinder (wie Spielzeug zum Kaufen), die eine Raststätte oder Tankstelle haben könnte. Verwenden Sie die Filialsuche von Starbucks auf ihrer Website, um Ihre Stopps zu planen, bevor Sie losfahren. Seien Sie ein „gutes Ei“ und kaufen Sie bei Starbucks ein, während Sie dort sind.

9. Vermeiden Sie Ärger. Wenn Sie auf einem Roadtrip sind, müssen Sie sich auf der Straße auskennen. Seien Sie kein Ziel für Kriminalität, indem Sie Ihre Wertsachen auf dem Sitz in Ihrem Auto lassen (DVD-Player, Game Boys usw.) und werben Sie nicht mit Kissen und Decken überall dafür, dass Sie auf einer Autoreise sind. Wenn Sie Ihr Auto parken, verstecken Sie Ihre Wertsachen und den Komfort für unterwegs. Wenn Sie proaktiv darauf achten, Ihre „Ich bin auf einer Autoreise“-Hinweise klar zu verbergen, sollte jeder Dieb oder Unruhestifter einfach direkt an Ihrem Auto vorbeigehen. Andere straßenweise Überlegungen sind, immer dort zu parken, wo es gute Lichtverhältnisse und Fußgängerverkehr gibt, und sicherzustellen, dass Ihre Fenster hochgekurbelt und die Türen verschlossen sind, wenn Sie Ihr Auto verlassen. Vielleicht möchten Sie auch Artikel wie "The Club" kaufen, wenn Sie diese zusätzliche Sicherheitsversicherung mögen. Schließlich, wenn Sie fahren, achten Sie auf Ihre Geschwindigkeit. Geschwindigkeitsüberschreitungen geben Ihnen die Möglichkeit, einen Strafzettel zu bekommen, und was noch wichtiger ist, es verkürzt Ihre Reaktionszeit, falls dies erforderlich sein sollte. Als Fahrer sind Sie für Ihre Mitfahrer verantwortlich. Wenn Sie Schilder sehen, auf denen steht: "Geschwindigkeitsbegrenzungen sind durch Fotos erzwungen", glauben Sie ihnen. Weitere gute Fahrtipps sind das Vermeiden von Hauptverkehrszeiten, insbesondere in größeren Städten, und das Abwechseln mit anderen Personen im Auto, wann immer möglich. Sie sollten es auch vermeiden, nachts zu fahren, wenn Sie mit Ihrer Umgebung nicht vertraut sind.

10. Holen Sie sich ein Gehen Sie CityCard und sparen Sie bis zu 55 % bei Attraktionen und Themenparks an Ihrem Urlaubsziel. Letztes Jahr flog ich meine 8-jährige Nichte Alexis und meinen 10-jährigen Neffen Tyler für ihre Frühlingsferien nach Los Angeles (natürlich mit Southwest Airlines Reward Miles) und wir machten einen Roadtrip nach unten nach San Diego. Da entdeckte ich die geldsparende Go City Card für San Diego. Mit dieser Karte habe ich Hunderte von Dollar an Eintritten in Legoland, den Wild Animal Park, den San Diego Zoo und andere Attraktionen gespart, darunter eine Walbeobachtung im Pazifischen Ozean, nur durch den Kauf einer Go San Diego Card.

Anstatt für jede lokale Attraktion einzeln zu bezahlen, zahlen Sie einen Preis für bis zu 40 Attraktionen (abhängig von der Stadt, die Sie besuchen) und Sie können Ihr eigenes Erlebnis erstellen, indem Sie Ihre Aktivitäten auf Ihre Vorlieben abstimmen und dabei auch noch viel Spaß haben Ersparnisse. Zum Beispiel mit der Go Los Angeles-Karte, können Sie eine, zwei, drei, fünf oder sieben Tageskarten zu einem niedrigen, im Voraus bezahlten Preis auswählen, um Zugang zu 40 inbegriffenen Attraktionen zu erhalten. Dies spart bis zu 55 % im Vergleich zum direkten Kauf von Tickets in den Universal Studios Hollywood, LEGOLAND California, Knott's Berry Farm, Paramount Studios, Queen Mary und vielen weiteren Attraktionen. Go Stadtkarten sind in vielen Städten und Urlaubszielen in den USA erhältlich, darunter Los Angeles, Chicago, Boston, Las Vegas, New York City, San Diego, San Francisco, Honolulu, Orlando, Miami, Seattle, Blue Ridge und sogar Toronto.

Abschließende Tipps: Vergessen Sie Ihr Handy nicht und stellen Sie sicher, dass Sie „die Hände frei“ haben, wenn Sie es während der Fahrt benutzen. In vielen Staaten ist es das Gesetz, aber es ist auch richtig gefährlich. Benutzen Sie Ihr Handy beim Autofahren immer „freihändig“. Vergessen Sie nicht, Ihre Software auf Ihrem Mobiltelefon zu aktualisieren, bevor Sie abreisen, da Ihnen keine höheren Roaming-Gebühren in Rechnung gestellt werden sollen. Schließlich ist es eine wirklich gute Idee, im Notfall eine Kopie Ihres Reiseplans per E-Mail an andere Familienmitglieder oder Freunde zu senden – dies ist besonders eine gute Idee für Frauen, die zusammen reisen. Jetzt sicher fahren und Spaß haben!

Nähere Informationen erhalten Sie auf meiner Website unter

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Leerverkaufsmakler – 10 Tipps zur Auswahl des besten Leerverkaufsmaklers

Warum ist es wichtig, den besten Immobilienmakler für Leerverkäufe auszuwählen? Erstens kann die Wahl des falschen dazu führen, dass Sie die Gutschrift für Umzugskosten in Höhe von 3000,00 USD verlieren, die die Kreditgeber Ihnen gerne gutschreiben, da Ihr Makler in Ihrem Namen verhandeln muss, um dieses Geld zu erhalten. Zweitens ist eine Menge Papierkram erforderlich, und das Fehlen oder ein Fehler in einem dieser Papierkram kann mehrere Monate Verzögerung bedeuten. Und schließlich gibt es beim Leerverkauf im Gegensatz zu einer normalen Immobilientransaktion, bei der es nur zwei Auftraggeber gibt (Käufer und Verkäufer), drei Hauptparteien – den Verkäufer, den Käufer und den Kreditgeber. Das macht den Leerverkauf viel komplizierter. Daher ist es entscheidend, den besten und den richtigen auszuwählen, der Sie repräsentiert. Um diese schrecklichen Fehler zu vermeiden, befolgen Sie die folgenden Tipps:

  1. Suchen Sie nach einem erfahrenen Vollzeit-Immobilienmakler, der seit mindestens 10 Jahren im Geschäft ist. Zehn Jahre sind eine gute Zeit, weil er in der Vergangenheit mindestens einen Immobilienabschwung erlebt haben muss. Und wenn er noch im Geschäft ist, muss er die nötige Kraft haben, um an komplizierten Leerverkaufstransaktionen zu arbeiten. Er muss mindestens 5 Leerverkaufstransaktionen durchgeführt haben. Vermeiden Sie Teilzeitmakler.

  2. Finden Sie einen Makler, der in Ihrer Nähe arbeitet. Es ist schwierig für einen Makler, ein Inserat ordnungsgemäß zu betreuen, wenn er/sie mehr als 30 Meilen von Ihrem Haus entfernt wohnt.

  3. Wähle jemanden, mit dem du dich wohlfühlst. Sie sollten in der Lage sein, Ihren Makler zu bitten, Ihr Haus ohne ein Zu-Verkauf-Schild zu verkaufen. Manchmal möchten Sie Ihren Nachbarn nicht mitteilen, dass Ihr Haus unter Wasser steht und Sie finanzielle Schwierigkeiten haben. Ihr Makler sollte in der Lage sein, Ihr Haus ohne Verkaufsschild zu verkaufen. Wählen Sie einen Immobilienmakler, der eine angenehme Persönlichkeit hat und bereit ist, die Extrameile für Sie zu tun. Sie werden einige Zeit mit diesem Makler zusammenarbeiten. Sie können die Erfahrung genauso gut genießen.

  4. Wählen Sie einen Agenten, der Experte für das HAFA-Verfahren (Home Affirmable Foreclosure Alternative) ist. Die meisten Kreditgeber nehmen am HAFA-Programm teil. Fragen Sie ihn, ob er die 47-seitige HAFA-Weisung des Finanzministeriums gelesen hat.

  5. Fragen Sie ihn, ob er eine Garantie anbietet, dass Sie Ihre 3.000,00 $ erhalten. Ein professioneller Makler übernimmt das Risiko, Ihnen die 3.000,00 $ zu zahlen, wenn er nicht verhandeln kann, dass der Kreditgeber Ihnen einen Kredit gewährt.

  6. Suchen Sie nach einem Makler, der Ihnen bei der Suche nach einer Wohnung nach Ihrem Aufenthalt behilflich ist. Ihre Kreditwürdigkeit muss aufgrund Ihrer finanziellen Notlage geschädigt worden sein. Der Leerverkaufseintrag in Ihrer Kreditauskunft hilft Ihrer Kreditwürdigkeit nicht. Dadurch wird es schwieriger, sich für ein Mietobjekt zu qualifizieren. Sie brauchen also einen Makler, der in Ihrem Namen verhandeln kann, um Ihnen nach Abschluss des Verkaufs eine Mietwohnung zu vermitteln.

  7. Fragen Sie, ob der Makler Ihnen dabei helfen kann, Ihren Kredit wieder aufzubauen. Dies ist wichtig, da Sie möglicherweise in 2 Jahren oder weniger in der Lage sein möchten, wieder zu kaufen, insbesondere wenn die Preise gesunken sind. Ein guter Immobilienmakler wird Sie also (wenn Sie möchten) anleiten, wie Sie Ihren Kredit wieder aufbauen können.

  8. Ein guter Makler hat normalerweise auch Erfahrung mit der Änderung von Darlehen. Eine Darlehensänderung ist möglicherweise die beste Option für Sie, und Sie wissen dies möglicherweise nicht, wenn Ihr Makler keine Erfahrung damit hat. Er kann Sie sogar zu einem Leerverkauf drängen, denn das ist alles, was er weiß.

  9. Ihr Makler für Leerverkäufe muss über hervorragende Verhandlungsfähigkeiten verfügen. Er wird mit einem harten professionellen Verhandlungsführer für Kreditgeber konfrontiert. Ihr Makler muss besser sein oder Sie verlieren möglicherweise etwas Geld, das Ihnen zusteht. Testen Sie sein Verhandlungsgeschick, indem Sie ihm einige Einwände vortragen und sehen Sie, ob Sie mit seiner Antwort zufrieden sind.

  10. Suchen Sie nach einem Immobilienmakler, der über eine Certified Distress Property Designation verfügt. Vorzugsweise von der Harris Real Estate University. Sie sind eine der besten.

Und jetzt möchte ich Ihnen den kostenlosen Bericht zum How to empfehlen Bauen Sie Ihren beschädigten Kredit wieder auf nach einem Leerverkauf.

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Deutsch Kurzhaar – Vor- und Nachteile dieses vielseitigen Haustieres

Vor- und Nachteile des Besitzes eines Deutsch Kurzhaars

Der Deutsch Kurzhaar wird ein tolles Haustier und ein guter Jagdgefährte sein. Er ist ein besonders guter Jagdhund, da er sowohl an Land als auch im Wasser apportiert. Dieser ausgewogene Hund ist perfekt für jemanden, der sowohl einen Outdoor-Begleiter als auch ein Haustier für die Familie sucht. Berücksichtigen Sie die folgenden Informationen, wenn Sie entscheiden, ob einer dieser vielseitigen Hunde das richtige Haustier für Sie und Ihre Familie ist oder nicht.


Wenn Sie eine sehr aktive, glückliche Familie haben, ist die Deutsch Kurzhaar vielleicht genau das Haustier, das Sie suchen. Diese Hunderasse ist gerne aktiv und hat täglich viel Energie. Sie müssen Platz haben, damit Ihr Haustier jeden Tag frei laufen und etwas von seiner Energie verbrennen kann. Wenn Sie diese Art von Platz nicht haben, wird eine andere Rasse wahrscheinlich eher zu Ihrem Lebensstil passen. Ohne viel Bewegung langweilt sich dieses Haustier, was zu Destruktivität oder Eskapismus führt. Sie können einen 6-Fuß-Zaun überwinden, stellen Sie also sicher, dass sie viel Platz zum Laufen haben, oder ob Sie sie häufig dorthin bringen können, wo sie können.

Der GSP ist ein intelligenter Hund mit außergewöhnlich gutem Temperament. Dies macht es zu einer idealen Wahl als Haustier, das sich gut mit Kindern und anderen Haustieren versteht. Sie lieben es, unter Menschen zu sein und sind bestrebt zu gefallen. Wenn Sie einen Hund wollen, der Tricks lernt, wird dieser die Rechnung erfüllen.

Wenn Sie auf der Suche nach einem großartigen Familienhaustier sind, das gleichzeitig ein guter Wachhund ist, sind Sie bei Deutsch Kurzhaar genau richtig. Sie passen sich leicht an ihre Lebensbedingungen an und passen sich mit minimalem Training an die Bedürfnisse an, die Sie haben. Während diese Hunde zu viel Energie haben, um gute Haushunde zu sein, werden sie etwas glücklich sein, drinnen zu sein, wenn sie in der Lage sind, viel Bewegung zu bekommen, indem sie mit Ihnen oder mit Ihrem Fahrrad laufen. Sie sind am glücklichsten, wenn sie laufen können, wann sie wollen, also versuchen Sie, einen großen Garten zu haben, in den sie gesetzt werden können.

Die Pflege des GSP ist minimal, da es gelegentlich abfällt, was Sie davon abhält, zu sehr mit dem Bürsten eines langhaarigen Hundes beschäftigt zu sein. Das Beste für das Fell Ihres Hundes ist, es auch alle paar Monate zu waschen, damit Sie nicht ständig baden müssen. Sie mögen Wasser, so dass ein gelegentliches Bad den größten Teil des Badebedarfs deckt.


Das Problem mit dem Besitz einer Deutsch Kurzhaar ist, dass Sie für Ihren Hund ständige Bewegung brauchen. Wenn Sie jemand sind, der alleine lebt und die meiste Zeit bei der Arbeit ist, werden Sie feststellen, dass Sie einen unglücklichen Hund haben, der nicht damit zufrieden ist, den ganzen Tag allein in einem Haus eingesperrt zu sein. Wenn Sie nach einem Hund suchen, der gerne drinnen ist und nicht zu energisch ist, sollten Sie sich eine andere Hunderasse anschaffen.

Wenn Sie keinen großen Garten haben, werden Sie diesem Haustier einen großen Bärendienst erweisen, da es gerne in fast ständiger Bewegung ist. Wenn Sie sie ins Haus lassen, stellen Sie sicher, dass Sie eine ziemlich große haben, da diese eine ziemlich gute Größe haben. Sie spielen gerne und vergessen oft, dass sie drinnen sind, was großen Schaden anrichten kann.

Das GSP ist kein Haustier, das Sie für längere Zeit alleine im Haus lassen können, da es sich langweilt und ziemlich zerstörerisch sein kann. Wenn Sie es drinnen lassen müssen, sollten Sie ihm beibringen, in einer Kiste zu bleiben, oder noch besser in die Garage stellen. Wenn es gerne mit Spielzeug spielt, stellen Sie sicher, dass es zusammen mit viel Wasser hineingelegt wird. Beweisen Sie es jedoch zuerst so gut wie möglich.

Die Deutsch Kurzhaar sind normalerweise robuste Hunde, aber einige sind anfällig für verschiedene Probleme wie Epilepsie und Hüftdysplasie, zusammen mit einigen anderen kleineren Problemen, auf die Ihr Tierarzt Sie aufmerksam machen und auf die Sie achten können.

Wenn Sie auf der Suche nach einem intelligenten, aktiven Familienhaustier sind, das gerne jagt und in der Natur umherstreift, liegen Sie mit einem Deutsch Kurzhaar genau richtig. Sie sind sehr energiereich, stellen Sie also sicher, dass Sie ihnen dafür Steckdosen zur Verfügung stellen können, sonst werden sie nicht sehr glücklich sein.

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Riesige Gewinne aus Leerverkäufen – Fantastisches Werkzeug vor der Zwangsvollstreckung für versierte Anleger

Makler, Investoren und Schuldner aus Louisville, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie Leerverkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.

Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 $ an einen Investor vermittelt. Das Haus wurde auf 120.000 US-Dollar geschätzt, was dem Investor sofort erhebliches Eigenkapital verschafft. Der Kreditgeber erlitt einen Verlust von 60.000 $. Der Eigentümer/Verkäufer war gezwungen, sein Haus zu verkaufen, wofür er keinen Cent bekam, und musste in eine Mietwohnung umziehen. Wie kommt es, dass alle Beteiligten zufrieden den Abschlusstisch verlassen haben?!

Am Anfang…

Wenn ein Hausbesitzer seinem Kreditgeber mehr schuldet, als er geliehen hat, sagt man, dass er „mit seiner Hypothek auf dem Kopf steht“. Dies kann auf vielerlei Weise geschehen, wobei der Hauptbetrag unter ihnen auftritt, wenn er einfach aufhört, Hypothekenzahlungen zu leisten, oft weil er in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten steckt. Wenn seine Hypothekenzahlung 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt und er die Zahlung einstellt oder mit Unterbrechungen zahlt, können die Bußgelder, Zinsen und Hauptforderungen ziemlich schnell in die Höhe schnellen. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, war es ihm wahrscheinlich nicht möglich, die notwendigen Reparaturen an seinem Haus durchzuführen. Diese Situation ist fast immer von Niedergeschlagenheit begleitet, die wiederum zur Vernachlässigung des Hauses führt.

Mischen Sie sich in die Mischung Konkurs und vielleicht Scheidung ein, und Sie werden verstehen, dass es nicht überraschend ist, dass die Häuser dieser Eigentümer/Schuldner oft ernsthaft heruntergekommen sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.

Das F-Wort

Zwangsvollstreckung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Wenn der Schuldner jedoch den vierten Monat in Folge in Verzug ist, leitet die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein. In Kentucky dauert die Zwangsversteigerung des Eigenheims durch öffentliche Versteigerung im Allgemeinen zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab Beginn der Zwangsvollstreckung. Es kann länger dauern – ich habe gesehen, wie ein listiger Schuldner das Zwangsvollstreckungsverfahren mehr als 20 Monate in die Länge gezogen hat! Ihre Hypothekenzahlung betrug 1.300 Dollar im Monat. Nach 20 Monaten wurde dies zu einer erheblichen Schuld, die durch verspätete Gebühren, Zinsen, Rechtskosten und die potenziellen Kosten für den Verkauf der Immobilie bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung noch verstärkt wurde. Ganz zu schweigen von der fortschreitenden Verschlechterung der Immobilie von Moment zu Moment. Als sie auszog, hatte die Bank über 80.000 Dollar abgeschrieben.

Gegensätzliche Interessen von Kreditgeber und Kreditnehmer

Der Kapitalismus ist ein wunderbar konstruiertes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen ein mächtiges Waffenarsenal, mit dem sie kämpfen können, sondern auch den Armen und Mittellosen. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht ausgeglichen ist, können zweistellige Zinsen, die einem bedürftigen Schuldner zu tief in die Kehle getrieben werden, seine „nukleare“ Vergeltungsoption beschleunigen – den Konkurs nach Kapitel 7. Und so sind diese beiden, symbiotisch verflochten, in einen eleganten Tanz verwickelt, der zwischen Dividenden und Desaster, Profit und Armut schwankt. Ein schwerer Fehltritt, und die Band hört auf zu spielen.

Daher haben Kreditgeber aus jahrelanger bitterer Erfahrung gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, zu versuchen, die Kooperation des Eigentümers zu gewinnen und ihn dazu zu bringen, sein Haus freiwillig zu verkaufen und zu räumen, anstatt ihn unter Zwangsvollstreckung zu räumen. Die Kreditgeber verstehen auch, dass die Chance, das ihnen vom Schuldner geschuldete Geld jemals zurückzuerhalten, gering ist. Aber viele Schuldner entscheiden sich dafür, nicht zu verkaufen, weil sie oft ein weiteres "Ah Ha!" Blitzeinsicht: Wenn sie ihre Hypothekenzahlungen einstellen und einfach darauf warten, dass die Zwangsvollstreckungsaxt fällt (oder noch besser, sich auf einen Hut voller Tricks einlässt, um diese Axt in Schach zu halten), können sie mindestens 6 Monate „mietfrei“ leben . So wird der Schuldner nun vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer und sieht es als sein bestes Interesse an, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die "Sicherheit" des Kreditgebers, zwischenzeitlich auseinanderfallen sollte, sei's drum.

Die Lösung

Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer ein sehr wichtiges Zugeständnis für seine Zusammenarbeit zu machen: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer innerhalb der vom Kreditgeber festgelegten Frist einen Käufer findet, der das Haus zu einem für den Kreditgeber akzeptablen Preis und zu Bedingungen kauft Darlehensgeber. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Die Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das fest, was sie akzeptieren. Sie sagen vielleicht, dass sie einen fairen Marktpreis erzielen müssen, sind aber tatsächlich oft bereit, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen dieses Haus nicht riskieren und riskieren, einen sehr niedrigen Preis zu erzielen. Oder noch schlimmer, ein Gebot erhalten, das so niedrig ist, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erreicht, und sie am Ende Eigentümer der Immobilie sind. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Real Estate Owned) des Kreditgebers verwaltet, die die Immobilie dann bei einem Makler auflistet. Und der Kreislauf beginnt von neuem……

Der Kreditgeber sagte zunächst, das Willows-Haus sei 120.000 Dollar wert und wollte, dass es zu ungefähr diesem Preis verkauft wird. Es erhielt die Summe von 120.000 US-Dollar von jemandem, den es für ein BPO angeheuert hatte. BPO ist die Abkürzung für „Broker’s Price Opinion“. Sie ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient dem gleichen Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu ermitteln. Die meisten werden als „Drive-by“ durchgeführt, was bedeutet, dass der „Fahrer“ (normalerweise ein Immobilienmakler, vielleicht ein Gutachter) an der Außenseite des Grundstücks vorbeifährt, ein bis drei Fotos macht und dann geht. Anschließend füllt er das BPO-Formular des Kreditgebers online aus und sendet es mit dem Bild per E-Mail. Manchmal wird ein "internes" angefordert, in diesem Fall geht der Makler in die Immobilie, macht etwa 3 interne und 3 externe Fotos und sendet diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiter.

Als der Schuldner erkannte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten könnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen könnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung in seine Kreditauskunft, die ihn drei Jahre lang daran gehindert hätte, eine herkömmliche Hypothek zu bekommen. Selbst bei einer Insolvenz nach Kapitel 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre ab Entlassung. Er wollte auch seine Schulden erlassen haben. Ich konnte diese beiden Ziele erreichen und ihm etwa sechzigtausend Dollar sparen.

Der Leerverkaufsprozess

Als Immobilienmakler erklärte ich meinem Kunden als Erstes alle seine theoretischen Optionen, einschließlich der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung, der Neuverhandlung von Darlehen und anderer. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich listete das Anwesen von The Willows auf und ließ ihn eine Vollmacht unterzeichnen, damit ich den Kreditgeber kontaktieren und sehen kann, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie aufliste, ist der Eigentümer/Schuldner mein Kunde (nicht Kunde). Das bedeutet, dass ich immer in seinem besten Interesse handeln muss. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Pflicht. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen, und der Käufer möchte zum niedrigsten kaufen. Bei einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Wettbewerb zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und wird im Allgemeinen jedem angebotenen Preis zustimmen, abhängig von der Annahme des Kreditgebers. Bei einem Leerverkauf übernimmt also der Kreditgeber die Rolle des „Verkäufers“ gegenüber dem Käufer, und dies sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing Agent bei einem Leerverkauf befinde ich mich oft in der eigentümlichen Position, aktiv zu versuchen, den Verkauf zum niedrigstmöglichen, für den Käufer akzeptablen Preis auszuhandeln! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers ist und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und aushandele.

Preis, Bedingungen und Zeitpunkt

Preis: Also, wie viel wird der Kreditgeber von diesem Preis abziehen? Ich habe im Allgemeinen festgestellt, dass die Kreditgeber formbarer werden, je näher der Tag der Auktion rückt. Ziemlich ineffizient, weil sie dadurch viel Zeit und Geld verlieren. Ich habe dem Kreditgeber des Anwesens von The Willows objektives Material zur Verfügung gestellt, aus dem hervorgeht, dass das Drive-by-BPO angesichts des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber ließ dann ein internes BPO durchführen. Das war der Schlüssel zum Abschluss dieses speziellen Deals. Ich habe auch eigene Fotos und Kompositionen verschickt. Teilweise habe ich den Verleihern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sprechen mehr als Worte, und wenn die Immobilie beschädigt ist, ist es entscheidend, dass der Kreditgeber den Zustand versteht, in dem sie sich befindet. Denken Sie daran – der BPO-Makler führt möglicherweise bis zu 50 BPOs pro Woche durch – er könnte sich weniger um dieses eine Geschäft kümmern. Aber als Listing Agent muss ich den Kreditgeber über alle Angelegenheiten auf dem Laufenden halten, die mit den besten Interessen meines Kunden übereinstimmen. Das zweite BPO von Willows kam auf 100.000 Dollar zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu erhalten. Letztendlich reduzierte es mit der Zwangsversteigerung, die am nächsten Tag stattfinden sollte, diesen Betrag auf 80 % der 100.000 $ plus 5.000 $, um nicht hypothekenbezogene Pfandrechte abzuzahlen. Um 16.50 Uhr stimmte der Kreditgeber zu, die für 11.00 Uhr am nächsten Morgen geplante Zwangsversteigerung zu stoppen.

Aber hey, es ist nicht vorbei, bis die fette Dame singt! Da der Verlust bei diesem Darlehen 60.000 US-Dollar betrug und der Kreditgeber befugt war, nur bis zu 30.000 US-Dollar zu begleichen, mussten wir auf das endgültige Wort der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, die wir schließlich erhielten, aber nicht ohne viele Stunden zusätzlicher Arbeit.

Wie Sie sehen, wurde der Preis der Immobilie von The Willows vom Kreditgeber bestimmt, der sich das Endergebnis ansah – wie viel Netto er erhalten würde. Und um diese Nummer zu bekommen, fordern alle Kreditgeber bei Leerverkäufen gleichzeitig mit dem Angebot ein „gefälschtes HUD-1“ oder ein „Netzblatt“ an. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf wird die Titelsuche sofort nach der Listung durchgeführt, noch bevor ein Angebot vorliegt, damit die Zahlen bei Bedarf schnell in die Nettoliste übernommen werden können.

Bedingungen: Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Geschäfte unterscheiden, sind, dass der Kreditgeber häufig Begriffe wie „verkauft wie besehen“ und „Finanzierungs- oder Mittelnachweis für das Angebot“ verlangt, und um den Verkäufer zu schützen, sollte der Makler eine Terminologie einfügen, die angibt, dass die Annahme des Verkäufers Gegenstand ist von jeglicher Haftung für Schulden zu befreien. Nichts davon ist in Stein gemeißelt, und ich habe Reparaturen und andere Zugeständnisse von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier wird jede Demütigung erleiden – schreiben Sie das Angebot!

Zeitliche Koordinierung: Die Abteilungen REO, Zwangsvollstreckung und Konkurs scheinen oft unterbesetzt und überfordert zu sein, erwarten Sie also keine sofortigen Antworten. Einige werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Aber sobald ein Geschäft abgeschlossen ist, erwartet der Kreditgeber oft einen unangemessen schnellen Abschluss und versucht, Sie mit Tageszinsen für den Abschluss nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Dies alles geht auf die Nettoblattberechnungen zurück; Da Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er dann, die Leitung zu diesem Datum aufrechtzuerhalten, obwohl er im Allgemeinen sehr langsam reagiert. Der Willows-Verleiher gab uns, nachdem er auf mehrere Kontakte nicht geantwortet hatte, nur 2 Tage Zeit, um zu schließen! Zum Glück waren wir gut vorbereitet, aber es war sehr knapp.


Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen fallen nicht in den Anwendungsbereich dieses Artikels. Wenn Sie Informationen zum Umgang mit konkurrierenden Angeboten, einer doppelten Vertretung mit beschränkter Haftung in diesem Umfeld oder eine Kopie des von mir verwendeten Nettoblatts benötigen, können Sie mich kontaktieren.


Hier ist eine neue Wendung. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot über 235.000 $ für einen Leerverkauf unterbreitet (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 $), das der Kreditgeber schließlich angenommen hat. Der Darlehensgeber hat jedoch in seinem Annahmeschreiben ganz unten auf dem Blatt festgelegt, dass er sein Regressrecht gegenüber dem Verkäufer/Darlehensnehmer (meinem Kunden) behält! Und dies trotz scheinbar gegensätzlicher Sprache im Hauptteil des Schreibens. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Mandant dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber nicht im Konkursverfahren herumzureißen), darin bestand, dass er erwartete, beim Abschluss eine vollständige Befreiung von jeglicher Haftung zu erhalten. Nach ungefähr Wochen des Streitens, der Anwälte usw. "sah der Kreditgeber das Licht" und stimmte der Freilassung zu.


Obwohl die bereitgestellten Informationen als zuverlässig angesehen werden, sind sie weder vollständig noch garantiert richtig. Wenden Sie sich immer an Ihren Makler oder einen Anwalt.

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Motivationen in einer Leerverkaufstransaktion verstehen

Einer der Hauptunterschiede zwischen erfolgreichen Investoren und Agenten und solchen, die Probleme haben (und ein Schlüsselfaktor für die Verbesserung Ihrer erfolgreichen Abschlussraten), besteht ganz einfach darin, sich in die Lage aller beteiligten Parteien zu versetzen und Gemeinsamkeiten zu finden. Sie müssen über die Beweggründe der Bank oder des Kreditgebers, des Hausbesitzers, des Immobilienmaklers, des/der Käufer(s) und aller zweiten Pfandgläubiger nachdenken, die den Entscheidungsprozess vorantreiben. Wenn Sie verstehen, wie diese Motivationen miteinander in Konflikt stehen, können Sie Gemeinsamkeiten finden, um Geschäfte abzuschließen.

Die Bank oder der Kreditgeber (Hauptpfandrechtsinhaber)

Das ist es – der große Kahuna. Die Bank hat die Schlüssel zum Schloss, also unterschätzen Sie nicht ihre Beweggründe, wenn es um eine Leerverkaufstransaktion geht. Der Entscheidungsfindungsprozess der Bank bei Leerverkäufen wird von einem einzigen Faktor bestimmt – Geld. Denken Sie daran – die ideale Situation der Bank ist, dass Sie Ihre Zahlungen weiterhin zum vereinbarten Zeitplan leisten. Dadurch wird sichergestellt, dass sie die Zinsen auf das Darlehen zahlen und den Restbetrag vollständig bezahlt bekommen.

Kommen wir zurück zur Motivation. Was motiviert die Bank, ein Leerverkaufsangebot anzunehmen? Wenn Sie es erraten haben Geld, du hast Recht! Es ist jedoch eine etwas umgekehrte Situation – Banken nehmen Kredite auf und erwarten, dass der Kapitalsaldo plus Zinsen zurückgezahlt wird. In diesem Fall bitten Sie sie zu nehmen weniger Geld – und der einzige Weg, der funktioniert, ist zu zeigen, dass die Alternative noch MEHR ist weniger Geld. Mit anderen Worten, die Beweislast liegt bei Sie die Bank zu motivieren, Ihr Angebot anzunehmen, indem Sie ihr beweisen, dass sich ihre finanzielle Lage verschlechtert, wenn sie den Leerverkauf nicht annimmt. Dies geschieht in der Regel, indem der Bank sorgfältig erklärt wird, wie das Ergebnis aussehen wird, wenn sie bis zur Zwangsvollstreckung geht, und dann zusätzlich bewiesen wird, dass die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht.

Fassen wir also zusammen, wie man die Bank motiviert –

  1. Beweisen dass eine Zwangsvollstreckung finanziell schädlicher ist als ein Leerverkauf und sichern Sie es mit evichDence!
  1. Beweisen dass die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht und nicht verhindert werden kann und mit Beweisen untermauern! (Ein guter Härtefallbrief hilft)

Der Hausbesitzer

Der Hauseigentümer befindet sich in einer anderen Situation. Sie geraten mit ihren Zahlungen in Verzug, sind hoffnungslos unter Wasser und es scheint ihnen, als gäbe es keinen Ausweg!

Ähnlich wie bei der Bank mildernd Ihre Verluste bei einem Leerverkauf will der Eigenheimbesitzer auch mildern den Schaden für sich und ihre Familien. Der Motivationsfaktor für einen Hausbesitzer, einen Leerverkauf zu betreiben, ist sich selbst aus einer schlimmen Situation zu befreien, die noch schlimmer werden wird. Das Interessante an einem Leerverkauf aus Sicht eines Hausbesitzers ist, dass sich der Hausbesitzer / Verkäufer im Gegensatz zu einem typischen Hausverkaufsgeschäft wirklich nicht mehr um den Verkaufspreis des Hauses kümmert. Das liegt daran, dass sie bereits unter Wasser sind – und für sie ist es wirklich nicht wichtig, aus 50.000 oder 75.000 Dollar herauszukommen – es ist das Herauskommen, das wichtig ist.

Der einzige Zeitpunkt, der sich ändert, ist, wenn der Kreditgeber den Hausbesitzer auffordert, ein Mangelurteil anzunehmen. In diesem Fall ist der Hausbesitzer immer noch motiviert, den Verlust zu minimieren, da er nach Abschluss des Verkaufs dafür verantwortlich ist.

Verwenden Sie die des Hausbesitzers Motivation aus ihrer Situation herauszukommen, um sie dazu zu bringen, ihre Rolle bei der Transaktion zu spielen – einschließlich der Bereitstellung der erforderlichen Belege über ihre finanzielle Situation und eines guten, starken Härtefallschreibens. Am besten ist es, wenn Sie jedes Mangelurteil wegverhandeln können (HAFA-Immobilien haben automatisch keinen Mangel), um die Motivation des Hausbesitzers strikt auf das Verlassen der Immobilie zu halten – erkennt dies jedoch direkt im Widerspruch zur Motivation der Bank – Geld. Unsere Empfehlung in diesem Szenario ist, zu versuchen, zum Wohle des Hausbesitzers zu arbeiten – einen Mangel zu tragen, ohne einen Vermögenswert zu haben, um ihn zu stützen, ist keine lustige Situation.

Der Makler

Wie bei jeder Immobilientransaktion möchten Makler das Geschäft abschließen und Provisionen zahlen (gemäß den Richtlinien von NAR oder anderen Ethikkodizes für Immobilienmakler). Es ist schließlich ihr Job!

Ein Motivationsfaktor für Agenten ist sicherlich der Zeitaufwand für eine Transaktion. Zeit ist Geld, und viele Immobilienmakler verachten es, mit Leerverkäufen zu arbeiten, weil sie (ja, es stimmt) mehr Aufwand erfordern als eine Standardtransaktion. Mitten in einer Immobilientransaktion zu sein, ist genug Arbeit, jetzt müssen Sie für die gleiche Provision den mehrmonatigen Bankgenehmigungsprozess und die Due-Diligence-Phase einwerfen und sich mit zusätzlicher Bürokratie auseinandersetzen.

Die Motivation von Immobilienmaklern kann also durch die Verbesserung ihrer Prozesse oder Zeitersparnis erreicht werden. Wenn Sie der Immobilienmakler sind, dann sollte Ihre Motivation auch darin bestehen, mehr Zeit zu sparen. Wenn ein bestimmtes Haus Ihnen einen Provisionsscheck von 2000 $ einbringt und Sie 30 Stunden gebraucht haben, um dies zu erreichen, im Vergleich zu 60 Stunden für einen ähnlichen Scheck bei einem Leerverkauf, haben Sie für den halben Preis für den Leerverkauf gearbeitet! (66 $ pro Stunde vs. 33 $ pro Stunde).

Wie verbessern wir die Zeit? Durch den Aufbau von Effizienz und Arbeitsflüssen in den Prozess, insbesondere bei sich wiederholenden Aufgaben. Leerverkaufssoftware ist sicherlich eine Möglichkeit, die Effizienz zu verbessern. So ist eine einfache Tabelle. Eine andere besteht darin, auf Anhieb Win-Win-Situationen zu schaffen, indem Sie Blogs wie diesen lesen und verstehen, wie Sie die Motivationen der an einer Transaktion beteiligten Parteien erfüllen können, um sowohl die Rate eines erfolgreichen Abschlusses zu verbessern als auch den Aufwand für jede Transaktion zu reduzieren .

Ein weiterer Motivationsfaktor für Agenten ist einfach Geschäft. Sie wollen nur Geschäfte – Quantität ist wichtig! Auch wenn Agenten Leerverkäufe nicht mögen, hängt das Endergebnis davon, ein erfolgreicher Agent auf dem heutigen Markt zu sein, davon ab, den Leerverkaufsprozess zu verstehen und erfolgreich durchzuführen. Wenn Sie eine gute Arbeitspipeline haben möchten, müssen Sie Leerverkäufe in Ihr Portfolio aufnehmen.

Der Käufer

Die Motivation des Käufers ist bei einer Leerverkaufstransaktion die gleiche wie bei einer normalen Transaktion – es geht um alles den besten Preis bekommen! Unabhängig davon, ob der Käufer ein Investor ist, der die Immobilie irgendwann verkaufen möchte, oder eine Familie, die nach einer Bleibe sucht, der Preis ist entscheidend. Viele Käufer fühlen sich von Leerverkäufen angezogen und sind motiviert, trotz der belastenden Fristen und des bürokratischen Aufwands einen durchzuarbeiten, einfach weil sie oft ein gutes Geschäft darstellen.

Wir haben hier wieder einen Konflikt – der Konflikt, der bei einer normalen Transaktion zwischen dem Käufer und dem Verkäufer besteht, bei einem Leerverkauf zwischen dem Käufer und dem Kreditgeber. Bei einem Leerverkauf will der Käufer immer noch den niedrigstmöglichen Preis, aber diesmal will der Kreditgeber nicht der VerkäuferSie will den höchsten Preis.

Wie bei jeder anderen Immobilientransaktion hängt die Motivation eines Käufers von seinen Bedürfnissen ab. Für eine Familie kann es sein, dass eine Immobilie ein gutes Familienhaus in einer guten Nachbarschaft ist oder einen großen Wert demonstriert. Für einen Investor kann es der Nachweis der Fähigkeit sein, den Wert der Immobilie zu verbessern und sie zu einem späteren Zeitpunkt weiterzuverkaufen oder sie zu behalten und zu vermieten. In jedem Fall gibt es wirklich nichts Einzigartiges an der Motivation eines Endkäufers bei einer Leerverkaufstransaktion, um sich von Ihrer typischen Transaktion zu unterscheiden.

Der 2. Pfandgläubiger oder nachrangige Darlehensgeber

Der zweite Pfandgläubiger, falls vorhanden, hat genau die gleiche Motivation wie der erste Kreditgeber – Geld. Es gelten also die gleichen Regeln. Das einzige zusätzliche Problem mit dem zweiten Kreditgeber ist, dass sein „Verlust“ bei einem Leerverkauf in der Regel viel größer ist als der des ersten Kreditgebers. Beispielsweise kann ein zweiter Pfandgläubiger einen Kapitalbetrag von 25.000 USD haben und nur erwarten, beim Abschluss 1000 USD zu erhalten – in einem solchen Beispiel magere 4 % des Kapitalbetrags.

Aus diesem Grund muss der Fall präzisiert werden, dass die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht (in diesem Fall würde der 2 nichts). Die Quintessenz aber: wenn es gibt beliebig Zweifel an der Gültigkeit des Härtefalls, reicht ein Scheck in Höhe von 1.000 US-Dollar möglicherweise nicht aus, um den Kreditgeber motiviert zu halten, die Bedingungen der Leerverkaufsvereinbarung zu akzeptieren. Es ist also doppelt wichtig, sich bei diesen Partys gut zu behaupten!

Behalten Sie die Beweggründe aller im Hinterkopf

Fazit: Bei der Abwicklung einer Transaktion jonglieren Sie effektiv mit den Beweggründen aller an der Leerverkaufstransaktion beteiligten Parteien. Denken Sie daran, wenn Sie mit Einzelpersonen zu tun haben, und Sie werden mehr Geschäfte abschließen und in Streitfällen schneller eine gemeinsame Basis finden. Flexibilität und etwas politisches Gehabe gelten!

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