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Als Käufer sehen Sie sich möglicherweise viele Immobilien an – sowohl solche, die bei einem Makler gelistet sind, als auch solche, die privat "vom Eigentümer" verkauft werden. Angenommen, Sie rufen eine Immobilienagentur an, wenn Sie eine börsennotierte Immobilie in MLS (Multiple Listing Service), in der Zeitung oder beim Vorbeifahren gefunden haben. Traditionelle Agenturen bieten Ihnen "Käuferunterstützung" an, dh sie zeigen Ihnen Immobilien, leiten Sie an Hypothekengeber usw. weiter, alles ohne Vertrag.
Der Agent, den Sie treffen und der Ihnen diese Immobilie zeigt, ist natürlich bestrebt, Ihnen andere Immobilien zu zeigen. Sie beginnen zu spüren, dass dieser Agent "Ihr Agent" ist. NICHT WAHR. Dieser Agent arbeitet für die Agentur, die die Immobilie aufgelistet hat, und höchstwahrscheinlich für den Verkäufer der Immobilie, nicht für Sie. Alles, was Sie sagen, kann jederzeit zum Verkäufer zurückgebracht werden.
Agenten können sich gemäß den staatlichen Vorschriften viele Dinge nennen. In Massachusetts ist beispielsweise der "Listing Agent" der Agent, der die Listung vom Verkäufer erhalten hat. Der "Verkaufsagent" ist der Agent, der den Verkauf tatsächlich tätigt. Um dieses Konzept besser zu verstehen, denken Sie daran, dass eine Immobilienagentur das meiste Geld verdient, wenn eine ihrer gelisteten Immobilien von einem Makler "im Haus" verkauft wird.
Die meisten Immobilien werden vom Listing Agent nicht angezeigt oder verkauft. Obwohl die Hausverkäufer möglicherweise viel Zeit mit dem Immobilienmakler verbracht haben, um die Feinheiten ihres Hauses zu besprechen, damit sie sich bei der Präsentation auskennen, wird die Immobilie höchstwahrscheinlich von Maklern gezeigt, die mit ihrem Haus völlig unbekannt sind. Denken Sie daran, ob Sie über einen Listing Agent oder einen Verkaufsagenten sprechen, es sei denn, Sie haben einen Vertrag mit einem Käuferagenten unterzeichnet, dessen Treue immer dem Verkäufer gilt.
Als ob das nicht kompliziert genug wäre. Am Beispiel der Vorschriften von Massachusetts kann ein Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer auf demselben Grundstück arbeiten, sofern der Makler die Zustimmung beider Parteien einholt und jedem eine schriftliche Mitteilung über die Beziehung übermittelt. In diesem Fall wird der Broker als "offengelegter Doppelagent" betrachtet. Dieser Makler schuldet sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer die Pflicht, fair und ehrlich mit ihnen umzugehen.
In dieser Art von Agenturbeziehung vertritt der Makler weder den Verkäufer noch den Käufer ausschließlich, und keine Partei kann die ungeteilte Loyalität des Maklers erwarten. Realistisch gesehen ist es schwer vorstellbar, dass die Eigenschaften nicht während des Mittagessens oder zwischen Agenten am nächsten Schreibtisch besprochen werden. Eine nicht bekannt gegebene doppelte Vertretung durch einen Makler ist illegal. Der Makler muss dem Käufer beim ersten Treffen ein Formular zur Offenlegung der Agentur vorlegen, um eine bestimmte Immobilie zu besprechen.
Die Verwendung eines Agenten wird noch komplizierter, wenn das Thema "Anzeigen von Immobilien, die" vom Eigentümer "angeboten werden" angesprochen wird. Sofern der Makler, der Ihnen Immobilien zeigt, kein Makler des Käufers ist, kann er nur bezahlt werden, indem der private Verkäufer die Immobilie auflistet, was wahrscheinlich nicht der Fall ist. Sie benötigen keinen Makler, um eine Immobilie zum Verkauf durch den Eigentümer zu sehen, und einige Verkäufer ziehen es vor, nicht mit jemand anderem als dem Käufer direkt zu verhandeln. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie eine Vertretung benötigen, ist der einzige Agent, der Ihnen gegenüber loyal ist, der Käufer, ein Agent des Käufers.
Ein Vertreter des Käufers (dh ein Käufer-Makler) vertritt Sie, den Käufer und niemals den Verkäufer. Einige Käufermakler sind als "exklusive Käufermakler / -agenten" bekannt. Exklusive Käufermakler listen weder den Immobilienzeitraum auf, noch sind sie in einer Agentur untergebracht, die dies tut. Die Maklerprovision des Käufers, in der Regel 3%, ist in der Regel im Verkaufspreis der Immobilie enthalten, der bei Abschluss gezahlt wird. Die National Association of Exclusive Buyers Agents (NAEBA – http://www.naeba.org) ist eine gute Ressource, um Käuferagenten in Ihrer Nähe zu finden. Käufer, denken Sie daran, dass ein Käufer-Makler Ihnen aufgelistete Immobilien, Zwangsvollstreckungen, Neubauten und zum Verkauf durch Eigentümer Immobilien anzeigen kann.
Ein Wort der Vorsicht … stellen Sie sicher, dass Sie dem Makler mitteilen, dass Sie ALLE verfügbaren Immobilien anzeigen möchten, unabhängig davon, wer die Provision zahlt. Wir haben oft von übermäßig aggressiven Käuferagenten gehört, die ihre Käufer nicht über eine Immobilie informieren, es sei denn, der Verkäufer erklärt sich im Voraus bereit, ihre Provision zu zahlen. Dieses Verhalten ist nicht gerechtfertigt, da der Käufer bereits zugestimmt hat, eine fällige Provision zu zahlen.
HINWEIS: Wenn Sie derzeit mit einem Käufer-Makler zusammenarbeiten und eine Immobilie zum Verkauf durch den Eigentümer suchen, teilen Sie dies dem Verkäufer bitte im Voraus mit. Warten Sie nicht, bis die Verhandlungen im Gange sind, um eine Vertretung zu erreichen. Es könnte leicht den Deal töten. Die meisten Verkäufer sind sehr offen dafür, Ihnen und Ihrem Käufer-Makler ihr Eigentum zu zeigen – gehen Sie nur nicht davon aus, dass sie die Gebühren Ihres Maklers bezahlen.
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