1. Bereiten Sie sich vor – Jetzt, da Sie sich entschieden haben, Häuser umzudrehen, um Profit zu machen, ist es an der Zeit, Ihre Ziele und Erwartungen richtig im Kopf zu haben. Finden Sie heraus, wie viel Geld Sie für diese Investition zur Verfügung haben. Stellen Sie sicher, dass Sie genug Geld haben, um eine zwanzigprozentige Anzahlung, den Umbau des Hauses zu decken und genügend Bargeld zur Verfügung zu haben, um die monatliche Hypothekenzahlung zu decken, bis die Immobilie fertig ist. Ich weiß, es klingt überwältigend, aber ich werde Ihnen zeigen, wie Sie die Vorauskasse und die Mittel für den Umbau reduzieren können. Es ist immer sinnvoll, Ihren Plan aufzuschreiben. Es muss nichts Besonderes sein, es muss nur für Sie Sinn ergeben. Sie können unmöglich wissen, wohin Sie gehen, ohne eine Karte, auf der Sie navigieren können.
2. Identifizieren Sie eine gute Eigenschaft zum Umdrehen – Nachdem Sie nun eine Vorstellung von Ihrer Richtung haben, ist es an der Zeit, die Art der Eigenschaft zu überlegen, die sich gut umdrehen würde. Finden Sie heraus, ob Sie ein Einfamilienhaus kaufen möchten, das Arbeit benötigt, oder ein Mehrfamilienhaus, in dem Ihre Absicht eine Eigentumswohnung umwandeln könnte. Für unsere Zwecke werden wir hier den Einfamilienhaus-Flip diskutieren. Wenn Sie keinen Zugang zum Multiple Listing Service (MLS) in Ihrer Nähe haben, suchen Sie einen seriösen Immobilienmakler, der Ihnen Zugang zum MLS verschaffen könnte. Es ist ratsam, einen Käufer-Agenten zu haben, weil es Sie kein Geld kostet. Der Käuferagent wird von der Agentur des Listing Brokers entschädigt. Sobald Sie Zugriff auf das MLS haben, können Sie mit der Suche nach Immobilien beginnen. Ich suche gerne nach Postleitzahlen in Gegenden, von denen ich weiß, dass sie wünschenswerte Nachbarschaften haben. In einem heruntergekommenen Markt, wie dem, in dem wir uns jetzt befinden, gibt es viele heruntergekommene Häuser, die sich in großartigen Vierteln befinden. Das sind die Häuser, die immer zuerst verkauft werden. Sie sollten sich auf Immobilien im Besitz von Banken, Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen konzentrieren, die auf dem Markt sind. Denken Sie daran, dass es egal ist, wie viel der Verkäufer für das Haus verlangt, es kommt darauf an, ob das Projekt Sinn macht. Normalerweise berechne ich den Preis, den ich für ein Haus bezahlen werde, nachdem ich den Arbeitsaufwand ermittelt habe, der erledigt werden muss und wie viel ich es verkaufen kann. Denken Sie daran, der Markt sagt Ihnen, wofür ein Haus verkauft wird, nicht der Preis.
3. Inspektion und Objektanalyse – Bevor Sie ein fundiertes Angebot machen können, müssen Sie zwei Dinge wissen. Zuerst müssen Sie wissen, wie viel es kostet, das Haus in den höchsten und besten Zustand zu bringen. Sie müssen sich an den Käufertyp wenden, der das Haus am wahrscheinlichsten kaufen wird. Sie sollten sich vor Ort von einem vertrauenswürdigen Auftragnehmer abholen lassen, damit er Ihnen eine Vorstellung von den anfallenden Kosten geben kann. Fügen Sie jetzt 20 % hinzu, um unerwartete Kosten zu berücksichtigen. Sobald Sie Ihre Kosten kennen, sollten Sie sich an Ihren Immobilienmakler wenden, um festzustellen, wofür ähnliche Häuser verkauft wurden, und sich die Häuser anzusehen, mit denen Sie konkurrieren werden. Nachdem Sie nun eine gute Vorstellung von dem zukünftigen Verkaufspreis und den Kosten des Baus haben, können Sie nun die Kosten mit Hilfe einfacher Mathematik zum Kaufpreis addieren und diese Antwort dann vom geschätzten zukünftigen Verkaufspreis subtrahieren, um festzustellen, ob ein genug Gewinnspanne für diesen Hausumschlag, um für Sie Sinn zu machen. Tipp: Vergessen Sie nicht, Ihren Kosten eine Verkaufsprovision hinzuzufügen, wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen möchten.
4. Wenn die Zahlen funktionieren, finanzieren Sie sich! – Sobald Sie wissen, dass es nach Ihren Anschaffungskosten genügend Gewinn gibt, modellieren Sie die Schätzung und die Verkaufskosten. Sie wissen jetzt am meisten, was Sie für das Haus bezahlen sollten. Bevor Sie ein Angebot abgeben, müssen Sie Ihre Finanzierung sicherstellen. Dies ist mein Fachgebiet, da ich seit mehreren Jahren als Hypothekenmakler tätig bin. Seit Mitte 2006 hat es in der Hypothekenbranche viele Veränderungen gegeben. Geld ist etwas schwieriger zu bekommen, aber es ist immer noch mit einer Anzahlung und einer anständigen Kredithistorie verfügbar. Die Richtlinien ändern sich ständig, aber derzeit, Ende 2008, ist für den Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien eine Anzahlung von mindestens 20 % erforderlich, und der Kreditnehmer muss Einkommen und Vermögen nachweisen, um sich zu qualifizieren. Wenn Sie nach der Reduzierung von 20 %, Geld und Bargeld umwandeln, um die monatlichen Zahlungen zu decken, nicht mehr viel Geld übrig ist, sollten Sie einen Partner für das Geschäft in Betracht ziehen. Sie sind vielleicht kein Fan von langfristigen Partnerschaften, aber wenn Sie Immobilien umdrehen, würden Sie eine 4-6-monatige Partnerschaft in Betracht ziehen, nicht ein Leben lang. Wenn das funktioniert, können Sie in Zukunft immer mehr Immobilien kaufen, um sie umzudrehen. Es hilft auch, das Risiko und die Aufgaben aufzuteilen. Stellen Sie einfach sicher, dass Ihre Erwartungen richtig eingestellt sind. Wenn Sie den Partnerweg gehen, schlage ich vor, eine gemeinsame Bank zu eröffnen und sie mit Hypothekenzahlungen für 6 Monate einschließlich Steuern und Versicherungen zu finanzieren. Sollten Sie weitere Fragen zur Finanzierung haben, beantworte ich diese gerne. Am Ende dieses Artikels werde ich meine Bürokontaktinformationen angeben.
5. Umbau-/Rehabilitationsphase – Es ist an der Zeit, dieses Haus so schnell wie möglich wieder auf den Markt zu bringen. Sie sollten jetzt Ihre Auftragnehmer kommen lassen, um mit der Bauphase zu beginnen. Denken Sie daran, dass billige Arbeitskräfte fast immer teurer sind. Stellen Sie sicher, dass die Auftragnehmer die entsprechenden Genehmigungen einholen. Das Letzte, was Sie wollen, ist eine erzwungene Arbeitsniederlegung, weil die erforderliche Genehmigung nicht eingezogen wurde. Wenn diese Mitarbeiter außerdem keinen Code kennen oder nicht darauf aufbauen, kostet es Sie normalerweise das Doppelte, ein Codeproblem zu beheben. Jetzt sollten Sie eine detaillierte Liste mit allem haben, was zu tun ist. Unterteilen Sie es nach wichtigen Systemen wie Heizung, Kühlung, Sanitär, Elektrik und jedem anderen System, das repariert oder gewartet werden muss. Gehen Sie dann Raum für Raum durch und erstellen Sie eine Liste, was in jedem Raum zu tun ist. Fugenmasse und ein frischer Anstrich reichen schon lange. Stellen Sie nur sicher, dass Sie moderne, neutrale Farben verwenden, die für niemanden anstößig sind. Stellen Sie sicher, dass Sie das Äußere des Hauses auf Reparaturen und Ausbesserungen überprüfen. Der Garten sollte sauber und ordentlich angelegt sein. Stellen Sie sicher, dass Sie täglich bei den Auftragnehmern vorbeischauen, um sicherzustellen, dass die Dinge auf dem richtigen Weg sind, und gehen Sie nicht davon aus, dass alles im Zeitplan ist. Nutzen Sie schließlich Lowes- und Home Depot-Kredite, um Zahlungen und Zinsen für sechs bis zwölf Monate zu vermeiden. Sie sollten in der Lage sein, die meisten Materialien mit diesem Guthaben zu kaufen. Stellen Sie nur sicher, dass Sie den gesamten Saldo bezahlen, wenn die zinsfreie Periode endet, oder Sie werden mit allen aufgelaufenen Zinsen geschlagen.
6. Verkaufen Sie Ihr Haus schnell – Jetzt ist Ihr Haus fertig und bereit, auf den Markt zu gehen. Sie sollten bereits eine Vorstellung davon haben, für wie viel Sie diese Eigenschaft auflisten werden, aber Sie müssen den Wert noch einmal überprüfen. Das geht am besten, wenn Sie eine vergleichbare Marktanalyse von einem Gutachter oder einem Immobilienmakler durchführen lassen. Wenn Sie keinen Gutachter kennen, rufen Sie Ihren Hypothekenmakler an und bitten Sie ihn, seinen Gutachter zu verwenden, um eine Spanne für Sie zu ermitteln. Ich mache es für meine Hypothekenkunden als kostenlosen Mehrwertdienst, es ist einfach gute Geschäftspraxis. Vielleicht möchten Sie Ihr Haus selbst verkaufen, und das ist in Ordnung, aber Sie müssen die Zeit haben, es zu zeigen und auch in der Lage sein, die Immobilie bei Ihrem lokalen Mehrfach-Inserat-Service zu listen. Wenn Sie versuchen, die Zahlung einer vollen Immobilienprovision zu vermeiden, wird ein lokaler Immobilienmakler normalerweise eine "Nur-Einreise"-Liste gegen eine geringe Gebühr erstellen. Wenn Sie keine Zeit haben oder sich nicht selbst um die Auflistung der Immobilie kümmern möchten, beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der Auflistung Ihres Hauses. Sie sollten die Verkaufsprovision bereits vorher in Ihre Zahlen eingerechnet haben. Achten Sie bei der Wertermittlung darauf, dass Sie sich nicht nur ähnliche verkaufte Häuser ansehen, sondern auch Ihre Konkurrenz. Ihr Haus muss ein tolles Angebot sein, wenn der durchschnittliche Käufer es mit anderen in der gleichen Preisklasse vergleicht. Schließlich, wenn Sie nach einer Woche oder so nicht genügend Vorführungen bekommen, kann der Preis für das Haus zu hoch sein, haben Sie keine Angst, den Preis zu senken. Manchmal ist ein kleiner Gewinn besser als kein Gewinn. Deshalb müssen Sie die Immobilie, die Sie kippen möchten, so niedrig wie möglich kaufen und den Umbau so genau wie möglich abschätzen.
7. Machen Sie Pläne für Ihren Gewinn – Wenn Sie den Preis für Ihr neu umgebautes Haus richtig festgelegt haben, wird es vereinbart und Sie werden bald schließen. Wenn Sie richtig geplant haben, sollten Sie einen gewissen Gewinn erzielen. Es wäre ratsam, einen soliden Plan in Bezug auf Ihren Gewinn zu haben. Hier sind einige Optionen; Sie könnten einfach den Gewinn sowie Ihre Anfangsinvestition mitnehmen und bei Ihrer Bank anlegen. In diesem Fall haben Sie gerade ein steuerpflichtiges Ereignis oder mit anderen Worten einen lang- oder kurzfristigen Kapitalgewinn geschaffen, je nachdem, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben. Diese Option ist besser, wenn der Gewinngewinn minimal war. Wenn Sie einen erheblichen Gewinn erzielt haben und planen, eine andere Immobilie umzudrehen, können Sie Ihre Steuern durch einen 1031-Umtausch aufschieben. Grundsätzlich ist eine 1031-Börse eine Steuernummer, die es Ihnen ermöglicht, die Kapitalertragsteuer auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben, um Ihren Gewinn innerhalb eines bestimmten Zeitraums in eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu reinvestieren. Es gibt Regeln, die befolgt werden müssen, um den Austausch gültig zu machen, aber in Anbetracht des Vorteils könnte es sich lohnen. Zu den Vorteilen eines 1031-Austauschs gehören jetzt mehr Geld und mehr Kaufkraft. Es bedeutet, dass Sie nicht besteuert werden müssen, während Sie Ihr Immobilieninvestmentgeschäft aufbauen. Sie können Ihren Gewinn umdrehen, genau wie Sie ein Haus umdrehen. Hier ist eine Idee, warum nicht Häuser umdrehen, bis Sie genügend Anzahlungsgelder haben, um sie in ein 30-Einheiten-Wohngebäude umzutauschen. Dann können Sie Ihr Geld in einen Cashflow verwandeln. Sie könnten die Zahlung von Steuern aufschieben, bis Sie die letzte Immobilie verkauft und das Geld tatsächlich genommen haben. Es ist immer ratsam, bei Steuerentscheidungen mit einem Buchhalter zu sprechen. Wenden Sie sich daher immer an einen professionellen Wirtschaftsprüfer, wenn Sie sich mit Steuergesetzen befassen, das ist gut angelegtes Geld.
Ich werde Sie mit einem letzten Gedanken verlassen; Verwenden Sie Profis von Anfang bis Ende. Lizenzierte Fachleute mögen mehr kosten, aber sie sparen Geld, indem sie die Arbeit pünktlich und korrekt erledigen.
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