Was ist ein Leerverkaufshaus? In Laienbegriffen bitte!

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Was bedeutet es, wenn ein Haus zum Verkauf ein "Leerverkauf" ist?

In den letzten Jahren und als die Popularität von "Leerverkaufshäusern" auf dem Markt zugenommen hat, war ich zunehmend schuld daran, den Fachbegriff "Leerverkauf" in Gesprächen mit genügend Käufern und Verkäufern von Eigenheimen zu verwenden, um festzustellen, wie Unbekannt ist der Öffentlichkeit die Definition eines "Leerverkaufs". Ich bin auch etwas verärgert darüber, einen solchen Jargon ohne weitere Erklärung zu verwenden, wenn ich stolz darauf bin, ein klarer und geduldiger Kommunikator mit meinen Kunden zu sein, um deren Komfort während des normalerweise stressigen Kauf- / Verkaufsprozesses für Eigenheime zu gewährleisten.

Was mich zu der Erklärung führt, warum ich mich entschlossen habe, diesen Artikel in Laienbegriffen zu schreiben, um die Klarstellung zu bieten, die sich an den durchschnittlichen Käufer von Eigenheimen richtet, der oft genug von der Erfahrung des Eigenheimkaufs eingeschüchtert ist, unabhängig und ohne zusätzliche Komplexität wie die derzeitige ungewöhnliche Bedingungen wie "Leerverkäufe", "Zwangsvollstreckungen" und andere atypische Umstände, mit denen Immobilientransaktionen derzeit auf dem Markt konfrontiert sind.

* o F: Was bedeutet es, wenn ein Haus zum Verkauf ein "Leerverkauf" ist?

A: Ein zum Verkauf angebotenes Haus gilt als "Leerverkaufshaus", wenn das zum Verkauf angebotene Haus zu einem Listenpreis zum Verkauf angeboten wird, der tatsächlich unter dem Betrag liegt, den der Eigentümer / Verkäufer des Hauses für das Darlehen schuldet ) an das Haus angeschlossen. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben im Jahr 2005 ein schönes Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern für einen Verkaufspreis von 300.000 USD (was zu diesem Zeitpunkt der faire Marktwert war) gekauft, und nehmen wir an, Sie haben 10% des Kaufpreises als bezahlt Ihre Anzahlung, erwarb ein Darlehen / finanzierte von Ihrer Bank den Rest von 90% (270.000 USD), um den Kauf abzuschließen. Jetzt schnell vorwärts und Sie kommen hier im Jahr 2009 an.

Erst diese Woche erfahren Sie, dass Sie Ihr Haus sofort verkaufen müssen, weil Sie aus arbeitsbedingten Gründen von Florida nach Kalifornien versetzt werden. Zu diesem Zeitpunkt überwinden Sie die anfängliche Panik und beschließen, Ihren lokalen Makler / Vertriebsmitarbeiter anzurufen, um eine Beratung zu erhalten, um den Verkauf Ihres Hauses zu besprechen. Während Sie mit Ihrem Ehepartner und Ihrem Makler an Ihrem Esstisch sitzen, überprüft Ihr Immobilienmakler mit einem ruhigen, aber besorgten Auftreten die vergleichbare Marktanalyse, um den Preis zu ermitteln, den Ihr Haus heute wahrscheinlich verkaufen würde. Sie werden dann darüber informiert Glück haben, Ihr schönes Haus mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern und einem Pool für 150.000 US-Dollar auf dem heutigen Markt zu verkaufen. Ihre unmittelbare Reaktion lautet: "Was? Wie ist das möglich?" (oder vielleicht etwas Bunteres), Sie erkennen, dass Sie aufgrund der Tatsache, dass Sie Ihrer Bank immer noch 200.000 USD an verbleibendem Kapital schulden, was bedeutet, dass Sie ohne Berücksichtigung anderer Abschlusskosten einen Scheck in Höhe von at mitbringen müssen Mindestens 50.000 US-Dollar, um beim Abschluss an Ihre Bank zu überweisen! Was wirst du tun, fragst du dich?!

Ihre Möglichkeiten scheinen gering zu sein, da Sie keine andere Wahl haben, als an den von Ihrem Arbeitgeber zugewiesenen Ort zu wechseln. Sie fragen sich, welche Möglichkeiten Sie tatsächlich haben? Glücklicherweise gibt es für einen Verkäufer in dieser Position einige Optionen. Die Lösungen, die ich am häufigsten gesehen habe, sind entweder, dass der Verkäufer den verbleibenden Scheck über 50.000 USD zum Abschluss bringt und den geschuldeten Betrag an seine Bank / seinen Dritten zahlt, oder dass der Verkäufer es sich nicht leisten kann, die Differenz zu diesem Zeitpunkt und nur unter auszugleichen Unter bestimmten Umständen wird die Bank / der Dritte dann getrennte Vereinbarungen treffen oder vereinbaren, dass der Rest des Mangels nach dem Verkauf der Immobilie zurückgezahlt wird, oder den Verkäufer von der vollständigen oder teilweisen Haftung des Defizits befreien. Der Käufer hingegen kann das Haus zum heutigen Marktwert von 150.000 USD kaufen, unabhängig davon, dass Sie vor dem Verkauf noch ein Darlehen von 200.000 USD geschuldet hatten.

* o F: Wer kann Ihr Haus als Leerverkauf verkaufen? Wer zahlt die Abschlusskosten an Ihren Immobilienmakler und andere Kosten?

A: Ein lizenzierter Immobilienmakler kann Ihr Haus in den meisten Situationen als Leerverkauf verkaufen, wenn Ihre individuellen Umstände die erforderlichen Kriterien erfüllen, die meist individuell festgelegt werden und von Ihnen und jedem Dritten, dem die Zahlung des Kredits geschuldet wird. normalerweise eine oder mehrere Banken. Ihr Immobilienmakler / -makler kann Sie gelegentlich auch bei der Vorbereitung und / oder Lieferung der entsprechenden Unterlagen unterstützen, die an die erforderlichen Dritten übermittelt werden müssen, damit Ihre Situation überprüft, analysiert und möglicherweise für den Verkauf Ihres Hauses als Makler genehmigt wird Leerverkauf. Die Zahlung der von Ihrem Immobilienmakler, Ihrem Immobilienanwalt und Ihrem CPA erbrachten Dienstleistungen kann zeitweise auch von den Dritten bezahlt werden, die die für Ihr Haus geschuldeten Kredite halten.

* o F: Können Investoren / Eigentümer eines Zweitwohnsitzes ihre Immobilie auch als Leerverkauf verkaufen?

A: Ohne zu tief zu gehen, lautet die Antwort: Ja unter bestimmten Umständen.

Da die Situation jedes Verkäufers einzigartig ist, lassen Sie Ihre individuellen Umstände am besten von Ihrem lokalen Immobilienmakler / Makler beurteilen, der über Erfahrung und Wissen im Bereich Leerverkäufe verfügt, und wenden Sie sich an Ihren Immobilienanwalt und CPA, um rechtliche und / oder rechtliche Fragen zu klären oder Steuerberatung.

Wenn Sie sich fragen, ob ein Leerverkauf eine Option für Sie ist und Sie sich nach Florida Real Estate erkundigen oder wenn Sie nur weitere Fragen oder Kommentare haben, senden Sie mir bitte eine E-Mail an Jamie@jamiesellsstpete.com . Als Makler / Vertriebsmitarbeiter bei RE / MAX Metro in Sankt Petersburg, Florida, bin ich hier, um Florida spezifische Immobilienfragen zu beantworten.

Der Zweck dieses Artikels besteht darin, eine Erläuterung in einem kurzen, nicht technischen Zusammenfassungsformat in Bezug auf die kurze, leicht verständliche Definition eines Leerverkaufs in Bezug auf den Verkauf von Eigenheimen in FL und FL Real Estate zu geben, und sollte nicht als rechtlich ausgelegt werden. Steuer- oder Situationsberatung. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Anwalt bzw. CPA.

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 So finden Sie einen Immobilienmakler

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Möglicherweise sind Sie der Meinung, dass Sie keinen Immobilienmakler benötigen und dass die Verwendung eines solchen die Kosten für den Kauf Ihres neuen Eigenheims erhöht.

Tatsache ist, dass die Gebühren eines Immobilienmaklers in der Regel vom Verkäufer des Hauses bezahlt werden. Als Käufer können Sie also die Dienste eines professionellen Immobilienmaklers in Anspruch nehmen, ohne direkt dafür bezahlen zu müssen. Bitte bestätigen Sie dies in allen Unterlagen oder Verträgen, die ein Immobilienmakler möglicherweise vorlegt, da die Richtlinien je nach Bundesstaat und Unternehmen sehr unterschiedlich sind. Fragen Sie unbedingt nach Gebühren, wenn Sie Agenten interviewen.

Die meisten dieser Agenten arbeiten möglicherweise mit Käufern und Verkäufern zusammen, sind jedoch häufig auf die Zusammenarbeit mit dem einen oder anderen spezialisiert. Stellen Sie sicher, dass der von Ihnen ausgewählte Agent Erfahrung in der Arbeit mit Käufern und ohne Anzahlungstransaktionen hat.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie mit einem Immobilienmakler sprechen und dieser Begriffe wie "Programm zur Unterstützung der Anzahlung" anscheinend nicht erkennt.

Erstellen Sie eine Liste möglicher Immobilienmakler, um mit Empfehlungen Ihres Kreditgebers, Ihrer Freunde und Ihrer Familie zu sprechen.

Eine Empfehlung des Kreditgebers ist großartig, da Sie die Dienste von Personen erhalten, die in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben und bereits mit den Systemen des anderen vertraut sind. Dies kann helfen, Überraschungen oder Hindernisse in letzter Minute zu vermeiden.

Fragen, die Sie stellen müssen, während Sie einen Agenten interviewen:

Bitte erläutern Sie Ihre Gebühren.

Kennen Sie Programme zur Finanzierung ohne Anzahlung?

Waren Sie in der Vergangenheit ohne Anzahlungskäufer tätig?

Würde es Ihnen etwas ausmachen, Musterverträge bereitzustellen, damit ich sie überprüfen kann?

Gibt es im Vertrag eindeutig an, wer Ihre Gebühren bezahlen wird?

Wie lange sind Sie schon Immobilienmakler?

Arbeiten Sie hauptsächlich mit Käufern oder Verkäufern zusammen?

Ich suche ein Zuhause in den Bereichen ______. Wie vertraut sind Sie mit diesen Bereichen?

Welche konkreten Schritte würden Sie unternehmen, um mir zu helfen, das Haus zu finden, das ich suche?

Sie sollten auch versuchen, sich ein Bild von diesen Faktoren zu machen, während Sie mit dem Agenten sprechen.

– Hat diese Person gute Verhandlungsfähigkeiten?

– Haben Sie das Gefühl, dass dieser Agent versucht, Ihre Situation zu verstehen, damit er Sie gegenüber Verkäufern angemessen vertreten kann?

– Wie viel Wissen hat der Agent über Hypothekenmärkte?

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FSBO-Vertrag – Papierkram beim Verkauf des Eigenheims durch den Eigentümer erforderlich

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In diesen Tagen machen immer mehr Hausbesitzer den Sprung und verkaufen ihre Häuser selbst, verzichten auf den Makler. Ist das eine gute idee Die Antwort darauf lautet ja. Es ist jedoch ziemlich viel Papierkram damit verbunden. In diesem Artikel werden einige der Formulare besprochen, die Sie für den Verkauf Ihres Eigenheims durch den Eigentümer (FSBO) benötigen.

Das erste Dokument, das Sie benötigen, ist der Kaufvertrag. Dieses Formular enthält alle Vertragsbedingungen zwischen Ihnen und Ihrem Käufer. Dieser Vertrag ist eine rechtliche Vereinbarung. Vergessen Sie daher keinesfalls die wichtigen Details. Natürlich ist der Kaufpreis enthalten. Jedoch; In Bezug auf Ihren Schutz und den Schutz Ihres Käufers sollte es auch eine Notfallklausel enthalten. Ein qualifizierender Fall könnte sein, dass der Käufer die Finanzierung nicht sicherstellen kann ODER dass Ihr Haus die Prüfung nicht besteht. Wenn Ihr Käufer Ihr Haus "WIE BESEHEN" kauft, MÜSSEN die Details dazu ebenfalls in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Das nächste Formular, das Sie benötigen, ist das Formular zur Offenlegung von Eigenschaften. In diesem Dokument müssen alle Mängel aufgeführt werden, die Ihr Zuhause derzeit hat. Nicht wenige Staaten und Länder verlangen, dass dieses Formular unabhängig von der Art der von Ihnen gewählten Immobilientransaktion verwendet wird. Wenn Sie Ihrem Käufer eines dieser Probleme mit Ihrem Haus nicht mitteilen, können Sie gesetzlich für Schäden haftbar gemacht werden und müssen viel Geld dafür bezahlen. Tun Sie sich selbst einen Gefallen: VERGESSEN SIE NICHT DAS OBJEKT-OFFENLEGUNGSFORMULAR !!

Ein weiteres wichtiges Dokument für Sie ist ein Belegungsvertragsformular. In diesem Formular werden alle Bedingungen der Umzugszeiträume für Sie und Ihren Käufer angegeben. Wenn der Käufer vor Abschluss des Vertrags einziehen möchte, benötigen Sie ebenfalls einen Vertrag über die Vorbelegung. Dies ist wichtig, da die Versicherung des Hausbesitzers Sie höchstwahrscheinlich NICHT abdeckt, sobald SIE Ihr Zuhause verlassen. Wenn also das Haus beschädigt wird und / oder Sie Verluste erleiden, haben Sie einfach kein Glück. Denken Sie also unbedingt an das Belegungs- und / oder Vorbelegungsformular. Ein guter Immobilienanwalt sollte konsultiert werden, um sicherzustellen, dass Sie nichts Wichtiges in Bezug auf dieses Dokument vergessen.

Wenn Ihr Haus vor 1978 gebaut wurde, benötigen Sie auch "Bleifarbenaufzeichnungen" in einer separaten Form. Dieses Formular muss vollständig offengelegt werden; mit schriftlicher Mitteilung an den Käufer jede Spur von Bleifarbe, die beim Bau oder zur späteren Verbesserung des Innenraums verwendet wurde. Es ist ein Bundesgesetz, dass Sie dieses Formular haben müssen. Sie müssen Ihrem Käufer auch eine von der EPA genehmigte Informationsbroschüre für Bleifarben zur Verfügung stellen. Darüber hinaus MUSS das Warnformular von allen Personen unterschrieben werden, die am Kauf Ihres Eigenheims beteiligt sind. Auch hier ist es ratsam, Ihren Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie alles in Übereinstimmung mit dem Gesetz tun. Andernfalls können sich später schlimme Konsequenzen für Sie ergeben.

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Grundlagen für den Verkauf von Eigenheimen – Teil 1

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Ein Haus, das vom Eigentümer zum Verkauf angeboten wird, wird in der kurzen Terminologie als FSBO-Haus bezeichnet. Dies ist ein Begriff, der im Allgemeinen bedeutet, dass jemand beschließt, sein Haus ohne Hilfe eines Immobilienmaklers zu verkaufen. Sie sind für alles verantwortlich, von der Auflistung des Hauses über das Gespräch mit potenziellen Käufern bis hin zum reibungslosen Ablauf.

Gründe für FSBO

Es gibt eine Vielzahl von Gründen, die Sie in Betracht ziehen sollten, Ihr Haus selbst zu verkaufen. Die erste davon ist insgesamt eine weniger stressige Erfahrung. Dies bezieht sich hauptsächlich auf den Zeitplan, den Sie für das Einrichten von Vorführungen einhalten. Sie entscheiden, wann dies geschehen soll, und können sicherstellen, dass sich Ihr Haus in dem richtigen Zustand befindet, um potenziellen Käufern zu zeigen. Sie entscheiden auch, wann Sie Angebote annehmen und wann nicht, ohne dass jemand Informationen zwischen Ihnen beiden weitergeben muss. Der Prozess wird im Allgemeinen schneller verlaufen.

Sie sind die ultimative Person, die für den Prozess verantwortlich ist. Sie können alle Entscheidungen in Bezug auf den Verkauf treffen, ohne die Genehmigung eines Agenten einzuholen. Dies spart viel Zeit bei Meinungsverschiedenheiten. Die Werbemodelle werden von Ihnen festgelegt, Termine werden nach Ihren Wünschen vereinbart, und wenn Sie aus irgendeinem Grund feststellen, dass der Verkauf zu diesem Zeitpunkt nicht für Sie geeignet ist, ist es kein großer Aufwand, ihn vom Markt zu nehmen Nehmen Sie sich etwas Zeit, bevor Sie es erneut auflisten, falls Sie sich dazu entschließen.

Sie zahlen keine Provisionen an Immobilienmakler, wenn Sie Ihr eigenes Haus verkaufen. Dies spart Ihnen Tausende von Dollar, wenn es darauf ankommt. Der Prozentsatz kann variieren, aber eine gute Schätzung ist ungefähr 5-6% des Wertes Ihres Hauses. Der Agent erhält diesen Betrag, wenn Ihr Haus verkauft wird. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie Ihr eigenes Haus verkaufen können und keine Hilfe benötigen, sparen Sie sich Tausende von Dollar und schließen Sie den Vorgang selbst ab.

Viele Leute sagen, dass Zeit Geld ist und dies gilt auch hier. Ihre Zeit ist für Sie wertvoll und Zeit ist für Ihre potenziellen Käufer höchstwahrscheinlich genauso wichtig. Wenn Sie beide Zeit sparen, ist es sinnvoll, den Vorgang auf diese Weise durchzuführen. Eine Strategie, die viele Menschen verfolgen, wenn sie beschließen, ihre Häuser über einen Makler zu verkaufen, besteht darin, einen höheren Listenpreis zu verlangen, um die Kosten für Provisionen zu decken, die der Makler berechnet. Dies kann bedeuten, dass es viel länger dauert, das Haus zu verkaufen, wenn es überhaupt zu dem Preis verkauft wird, so dass Sie wertvolle Zeit damit verschwenden, darauf zu warten, dass es vom Markt genommen wird. Sie können um einen niedrigeren Preis bitten und mehr Interesse am Haus erhalten, wenn Sie es niedriger festsetzen und es selbst verkaufen. Niemand möchte Verluste hinnehmen, wenn er versucht, Geld zu verdienen.

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